محمد جابر عيسى المحامى و المستشارالقانونى

شهــر محــررات :
المبدأ : تلتزم مأمورية الشهر العقارى قانوناً ببحث مدى توافر شروط وضع اليد فى الحالات التى لا يستند فيها طلب الشهر إلى أحد المحررات , وإذ امتنعت الجهة الإدارية عن بحث شروط الحيازة , فإن امتناعها يعد قراراً إداريا سلبيا مخالفا لأحكام القانون :

تطبيق : " من حيث إن عناصر المنازعة تخلص فى أنه بتاريخ 22/11/1997م أقامت الشركة الطاعنة الدعوى رقم 1426 لسنة 52 ق أمام محكمة القضاء الإدارى , طلبت فيها الحكم بإلغاء القرار الإدارى السلبى بالامتناع عن إشهار التصرف الوارد بيانه بصحيفة الدعوى وإلزام الجهة الإدارية بالإشهار والتسجيل طبقا لأحكام القانون وذلك على سند من أن الشركة قد اشترت بموجب عقد بيـع ابتدائى مؤرخ 4/11/1964م من السيدة / 000000000 أرض فضاء مساحتها 25 س 18 ط 2 ف بزمام ناحية تاج الدول وكفر الشيخ إسماعيل بمركز إمبابة محافظة الجيزة ضمن القطعة رقم 47 بحوض النخيل والعبادية رقم 8 , بتاريخ 29/6/1989م حصلت الشركة على حكم قضائى بصحة ونفاذ عقد البيع المذكور فى الدعوى رقم 11079 لسنة 86 مدنى كلى جنوب القاهرة , وصار هذا الحكم نهائيا لعدم حصول استئناف له , وتقدمت الشركة إلى مأمورية الشهر العقارى المختصة بإمبابة لشهر التصرف , إلا أن المأمورية استجابت إلى تسجيل مساحة قدرها 3/5 7 س 13ط فقط دون باقى المساحة المشتراة بحجة أن البائعة قد تجاوزت نصيبها الشرعى فى التصرف فى المساحة المبيعة , ولما كان العقد المقضى بصحته ونفاذه يتضمن فى بنده السادس أن الشركة قد تسلمت الأرض المبيعة بأكملها فى ذات يوم تحرير العقد الابتدائى فى 4/11/1964م وحازتها حيازة فعلية حتى الآن بما يربو على ثلاثة وثلاثين عاماً فإنها تكون قد اكتسبت الملكية بالتقادم عملاً بنص المادتين 968 & 969 من القانون المدنى . ومن ثم يكون امتناع مأمورية الشهر العقارى عن إشهار التصرف بمثابة قرار إدارى سلبى يحق للشركة الطعن عليه وإلغائه .

وبجلسة 20/3/2001 قضت المحكمة برفض الدعوى وشيدت قضاءها على أن الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى قد بنى على عدم منازعة المدعى عليهم ورثة البائعة فى شأن ما تطالب به الشركة بما يعنى التسليم منهم بطلباتها وبالتالى يكون لزاما على مأمورية الشهر العقارى بحث المحررات المتعلقة بأصل الملكية , وإذ اتضح لها أن ملكية البائعة لا تتجاوز 3/5 7 س 13 ط وهى المساحة التى تمثل حصتها ميراثا من الأب والأم , وأن ملكية باقى المساحة لم تقدم الشركة سنده وفقا لأحكام قانون تنظيم الشهر العقارى , وبناء عليه طلبت المأمورية من الشركة قصر طلب الشهر على ذلك القدر من المساحة فأبت الشركة ذلك فتكون الجهة الإدارية قد انتهجت صحيح حكم القانون , أما ما أوردته الشركة من أنها اكتسبت ملكية المساحة المتنازع عليها بالتقادم المكسب للملكية فإنها لم تقدم طلب بذلك , وبالتالى يكون الاستناد إلى هذا السبب الجديد أمام المحكمة غير مجد إذ يتعين إبداء هذا الطلب أمام الجهة الإدارية لتجرى فيه شئونها .

ومن حيث أن مبنى الطعن أن الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه وتأويله لأسباب حاصلها أن حكم محكمة جنوب القاهرة الذى قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى قد تعرض لموضوع البيع بحثاً وتأصيلاً ومن ثم لا يجوز معاودة بحث مدى حجية هذا الحكم فى أى نزاع يطرح فيه هذا الحكم , فطبقا لحكم المادة (101) من قانون الإثبات تكون الأحكام التى حازت قوة الأمر المقضى به حجية فيما فصلت فيه من الحقوق ولا يجوز للمحكمة التى أصدرت الحكم أو لأي محكمة أخرى أن تنظر فيما قضى به الحكم , وتقضى المحكمة بهذه الحجية من تلقاء نفسها , وأن ما ذهبت إليه الجهة الإدارية من عدم تملك البائعة للمساحة المتنازع عليها قول جاء مرسلاً إذ يحتمل أن تكون تملكت هذه المساحة لسبب لا يعلمه المشترى , وأن مأمورية الشهر العقارى لم تقم بإشهار حق إرث والد البائعة المتوفى سنة 1961م على كامل تركته وإنما قامت بإشهار حق الإرث فى تاريخ لاحق على ذلك بما يربو على 35 سنة أي بعد وفاته بمدة طويلة حيث كان يتعين تنفيذ تسجيل قرارات نزع الملكية عن طريق الإيداع والتى صدرت بعد وفاة المورث , بأن يتم حصر تركته حتى يتم معرفة الأنصبة التى تخص كل وارث قبل نزع الملكية ولكن الشهر العقارى قد أسقط هذه الحلقة وقام بإجراء تسجيل قرارات نزع الملكية لحصص بعض الورثة وصرف التعويض لهم دون باقى الورثة , بل أن الشهر العقارى قد قصر إرث المرحوم على المساحة المباعة للشركة الطاعنة دون النظر إلى المساحة المتبقية من المورث عبد العزيز باشا بعد وفاته والتى بلغت 19س 17ط 17 ف فلا تضار الشركة الطاعنة من خطأ الشهر العقارى .

ومن حيث أنه بالاطلاع على البند السادس من عقد البيع الابتدائى المؤرخ 4/11/1964 والصادر بصحته ونفاذه حكم محكمة جنوب القاهرة الابتدائية الصادر بجلسة 29/6/1989م فى الدعوى رقم 11079 لسنة 1986 مدنى كلى , يبين أنه قد تم تسليم الأرض عند التوقيع على هذا العقد للشركة الطاعنة , ومن ثم تكون الشركة قد وضعت يدها على المساحة المبيعة وقدرها 15س 18 ط 2 ف اعتباراً من 4/11/1964م ولم تتضمن الأوراق ما يفيد عدم توافر الشرائط القانونية لكسب الملكية بالتقادم وهى وضع اليد بنية التملك بصورة ظاهرة ومستقرة وهادئة طوال مدة خمسة عشر عاماً بتاريخ وضع اليد , ولما كانت المادة (23) مكرراً من القانون رقم 114 لسنة 1964 معدلاً بالقانون رقم 25 لسنة 1976 بشأن تنظيم الشهر العقارى , تقضى بأنه إذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أن أحد المحررات المنصوص عليها وطلب صاحب الشأن إسناده إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد لتتثبت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدنى ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر العقارى مشفوعاً برأيها , وعلى ذلك فإن مأمورية الشهر العقارى تلتزم قانوناً ببحث مدى توافر شروط وضع اليد فى الحالات التى لا يستند فيها طلب الشهر إلى أحد المحررات , وإذ امتنعت الجهة الإدارية عن بحث شروط الحيازة , فإن امتناعها يعد قراراً إدارياً سلبياً مخالفاً لأحكام القانون , فيتعين الحكم بإلغائه .

ولا يغير من هذا النظر ما قد يثار من أن الشركة لم تتقدم بطلب إسناد الشهر إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية حسبما تقضى به المادة 23 مكرراً من القانون رقم 114 لسنة 1964م سالف الذكر , ذلك أن رفع الدعوى وتضمين صحيفتها الإستناد إلى وضع اليد , وإقامة هذا الطعن دون تغير فى موقف الجهة الإدارية هو أبلغ أثراً وأقوى دلالة من هذا الطلب , لا سيما وأن الجهة الإدارية قد أفصحت صراحة فى كافة مراحل النزاع عن رفضها تسجيل كامل المساحة , مما يجعل هذا الطلب غير مجد ولا طائل فيه .

وإذ ذهب الحكم المطعون فيه غير هذا المذهب فإنه يكون مخالفا لأحكام القانون جديراً بالإلغاء . "

( الطعن رقم 7895 لسنة 47 ق . عليا ـ جلسة 25/6/2005 م ـ الدائرة الأولى عليا )


ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــ
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــ


*شهر محررات :
المبدأ : التأشير على المحررات بالشهر العقاري تتوافر فيه أركان ومقومات القرار الإداري ـ أثر ذلك ـ اختصاص محاكم مجلس الدولة بنظر الطعن عليه :
ـ تلتزم مصلحة الشهر العقاري بإجراء الشهر متى توافرت شروطه طبقاً لأحكام القانون 00 أما التأشيرات على المحررات فلا يقوم بها إلا بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة :

تطبيق : "من حيث أنه عن الدفع بعدم اختصاص محاكم مجلس الدولة ولما كان المطعون ضده أقام الدعوى المطعون على الحكم الصادر فيها بغية وقف تنفيذ قرار الجهة الإدارية بالتأشير المشار إليه على هامش المحررين سالفي الذكر والذي ورد كالآتي : بأنه تم شهر المحررين دون اختصام أو اعتداد محافظة مطروح والإشارة إلى هذا التحفظ ببند الحقوق التى تستند في ملكيتها مستقبلاً إلى هذين المحررين ، ولما كانت تتوافر فيما صدر عن الشهر العقاري أركان ومقومات القرار الإداري لتأثيره في المركز القانوني للمطعون ضده ومن ثم يختص بنظره مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري ويتعين رفض الدفع .

ومن حيث إن المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946م بتنظيم الشهر العقاري معدلاً بالقانون رقم 25 لسنة 1976م تنص على أن : " جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوصية والوقف ، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ............................."

وتنص المادة (15) من ذات القانون على أنه : " يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاًً كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع ، فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى . ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية . وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة ."

وتنص المادة (16) على أن : " يؤشر بمنطوق الحكم النهائي على الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها . ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام ."

وتنص المادة (17) على أن : " يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى التأشير بها ............................

ولا يسري حكم المادة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى تم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول ."

ومن حيث أن المشرع في قانون تنظيم الشهر العقاري أوجب شهر جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية أو نقله أو تقييده أو زواله وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك بطريق التسجيل كما أوجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية والتأشير بمنطوق الحكم النهائي في ذيل التأشير بالدعوى أو على هامش تسجيلها ورتب على قيام صاحب الشأن بشهر الحكم النهائي بصحة التعاقد خلال خمس سنوات من صيرورته نهائياً وأن تصبح لهذا الحكم حجية من تاريخ تسجيل دعوى صحة التعاقد أو التأشير بها ، وتلتزم مصلحة الشهر العقاري بإجراء الشهر متى توافرت شروطه طبقاً لأحكام القانون ، وطبقاً لصريح النصوص فلا تحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها إلا بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة والمشرع بذلك قد حدد دور مصلحة الشهر العقاري في هذه الحالة بأن لا تقوم بالتأشير إلا بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة ويقتصر دورها على إيراد ما ورد بالصحيفة وذلك انتظاراً لما يسفر عنه نظر الدعوى أمام المحكمة بصدور حكم نهائي يتم على ضوئه تصرف المصلحة في المحررات المطروحة عليها . وإذا كان المشرع قد جعل للمصلحة في المادتين 22 & 23 من القانون المشار إليه المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقي دون غيره من المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقي دون المحرر الصادر من غيره ولو كان مشهراً فإن ذلك غير حالة التأشير بصحيفة الدعوى بعد إعلانها وقيدها بجدول المحكمة ففي هذه الحالة لا تكون ثمة مفاضلة بين محررات بل إن تصرف المصلحة فيما يتعلق بقيد ما ورد بالصحيفة وبعد توافر الشروط المقررة يعد اختصاصاً مقيداً لا تصرف لها فيه وإلا غدا تصرفها مخالفاً للقانون ولما كان البادي من ظاهر الأوراق أن القرار المطعون فيه بالتأشير على هامش المحررين بتاريخ 30/10/2000م في حين أن الدعوى التي تستند إليها جهة الإدارة رقم 52 لسنة 2001م مدني كلى مطروح أي أنه لم يتم إعلانها وقيدها بالمحكمة المشار إليها قبل التأشير بل بعده ومن ثم يغدو القرار المطعون فيه مخالفاً للقانون ويتوافر بالتالي ركن الجدية في طلب وقف تنفيذه ، كما يتوافر ركن الاستعجال فيما يمثله القرار المطعون فيه من زعزعة ملكية صاحب الشأن وعدم إمكانية التصرف فيها تصرف الملاك وبالشكل الذي يعرضه لخسارة وهو ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه مصادفاً صحيح حكم القانون ويكون الطعن عليه على غير أساس جديراً بالرفض وإلزام الجهة الإدارية المصروفات عمـــلاً بحكم المادة ( 184 ) من قانون المرافعات ."

( الطعن رقم 10306 لسنة 47 ق . عليا ـ جلسة 7/5/2005 م ـ الدائرة الأولى عليا )