القرض الايجاري(leasing,le credit bail

تعريف القرض الإيجاري: القرض الايجاري عملية مصرفية و مالية تتم بموجب عقد قانوني تأجير أجهزة و أدوات إنتاجية من وحدة مالية تملكها إلى وحدة إنتاجية تستخدمها لفترة معينة مقابل أقساط محددة للتسديد، و لهذا العقد طرفين أساسيين هما: - المؤجر: و هو مالك الأصل؛ - المستأجر: و هو المستعمل للأصل، و الذي يدفع أقساط دورية لمالك الأصل. و هناك مفهومين للقرض الإيجاري: المفهوم الأنجلوساكسوني: و الذ ي لا نجد فيه الخيار بين شراء الاستثمار و إرجاعه للمصرف المؤجر، حيث يلتزم المستأجر بإرجاع الإستثمار للمصرف المؤجر؛ المفهوم الفرنسي: وهو المفهوم الذي لا نجد فيه الخيار بين شراء الاستثمار من عدمه، وهو المفهوم الذي تبناه القانون الجزائري الصادرفي 10جانفي 1996 خاصة في الأمر 96-09، و في النظام الصادر عن بنك الجزائر رقم 96 في 03 مارس 1996. 2- خصائص القرض الايجاري: باعتبار القرض الإيجاري فن مالي ووسيلة للتمويل فإنه يمكن أن نستنتج الخصائص التالية: جانب التمويل: - هو علاقة تمويلية: ذات أبعاد ثلاثة فنعبر عنها بالمعادلة البسيطة التالية: المورد : أو المنتج للسلع الإنتاجية من أجهزة و آلات و غيرها، حيث يعرضها على المستخدمين قصد تسويقها و زيادة بذلك مبيعاته و إنتاجيته منها؛ المؤجر أو الوسيط المالي: و هو المصرف المتخصص أو المؤجر الذي يبحث عن وسيلة لتوظيف مدخراته و الحصول على عوائد مرتفعة، و هو يفضل التوظيف الائتماني طويل الأجل؛ المستأجر أو المشروع: و هو الذي يرغب في تطوير طاقته الانتاجية و توسيعها، و هو يسعى للحصول على الأجهزة و الآلات التي تحقق له ذلك دون أن تتوفر لديه الموارد المالية الكافية لتمويل استثماراته. هو ائتمان عيني و ليس نقدي: عكس الائتمان المصرفي أو المالي العادي، أي أنه لايمنح في صورة نقدية أوفتح اعتماد أو ما شابه ذلك بل هو ينصب على تسليم المشروع المقترض الأجهزة و الآلات المختارة مسبقا، بواسطة المؤسسات المالية و المصرفية المتخصصة التي حصلت على الأجهزة نتيجة شرائها على الموردين؛ هو ائتمان إنتاجي: أي أنه يمول الآلات الانتاجية التي يستخدمها المشروع في عمليات الانتاج (لا يمول السلع الاستهلاكية) و التي تحقق عوائد طائلة تدفع من خلال أقساط الكراء، و يكون العائق لدى المشروع إذا كانت المؤسسة المانحة للقرض مرتبطة بمجموعة صناعية معينة، حيث لاتترك له حرية اختيار المورد و نوعية المعدات الصناعية المناسبة لها. الجانب المالي: يتجلى هذا الجانب بالنسبة للمؤسسة المقرضة و بالنسبة للمستأجر في: بالنسبة للمؤسسة المقرضة: يكمن هذا الجانب في نقطتين هما: ائتمان طويل الأجل: حيث أن الأمر يتعلق بتمويل أجهزة و آلات انتاجية تكون مرتبطة بالمدة المتوسطة و الطويلة، و لقد ساهم هذا الائتمان في حل مشكلة التوظيف طويل الأجل و توفير الموارد اللازمة لذلك بعد أن كانت هناك صعوبة في أن توفر مصادر التمويل التقليدية الموارد الكافية لتغطية التجهيزات الانتاجية ذات التشغيل المستمر و الطويل المدى. و يرجع ذلك إلى طول المدة و مخاطرها و تقلبات سعر الفائدة و الضمانات المطلوبة، فقد حل هذا الائتمان مشكلة تحويل الموارد الادخارية من التوظيف قصير الأجل إلى التوظيف طويل الأجل. و تتحدد مدة الائتمان أساسا حسب طبيعة الأجهزة و الآلات فهي في المتوسط تكون لمدة ثلاثة سنوات إذا كان الأمر يتعلق بأصول ذات عمر استهلاكي سريع (مستلزمات الإنتاج)، ولمدة تتراوح بين أربعة سنوات و خمس سنوات بالنسبة للأصول الانتاجية الضخمة و المعدات الثقيلة. كما تتحدد مدة الائتمان حسب ما اتفق عليه المقرض و المقترض (المؤسسة المالية أو المصرفية و المشروع المستفيد)، بالاضافة لشروط أخرى توضع حسب الاعتبارات الضريبية، حيث أن مدة الائتمان يجب أن تتفق مع فترة الاستهلاكات الضريبية المقررة في التنظيم الضريبي بالنسبة للسلعة الانتاجية أو الآلة التي تكون م حلا للائتمان. مشاكل التخطيط المالي : تعترض مؤسسة القرض الايجاري في مخططها المالي مشاكل تكمن في أمرين: مشاكل مرتبطة بالمستأجر: يكمن المشكل الأساسي في وفاء المستأجر بالدفع، إذ إفلاسه ينجر عنه إجراءات قانونية طويلة لارجاع المعدات للمؤجر، بالاضافة إلى هذا يجد المؤجر نفسه أمام منافسة على مستوى إعادة الايجار أو بيع المعدات مع بائعين آخرين للتجهيزات المستعملة مما يلزم مؤسسة القرض الايجاري على إنشاء مستودع لتخزين العتاد و منه يجب أن تتحمل تكاليف التخزين. ولكي تتفادى مؤسسة القرض الايجاري هذا المشكل تقوم بتحليل اختباري حول المستأجر عن طريق فحص وضعية الميزانية و جداول حسابات النتائج لعدة دورات متتالية. مشاكل مرتبطة بالتمويل: عمليات القرض الايجاري هي عمليات تحتاج لرؤوس أموال هامة التي تلزم المشروعات، بحيث تلتزم مؤسسة القرض الايجاري بتكوينها أو البحث عنها في الأسواق (المحلية أو الخارجية)، كما تتفاوض هذه المؤسسات فيما يخص التمويل مع المنشآت المالية و البنوك بواسطة درجة ضماناتها. بالنسبة للمستأجر: يعتبر ا لقرض الايجاري كتمويل خارجي يسمح للمشاريع استعمال أصل دون دفع قيمة مرتفعة و القيام بالاستثمار و منه تحقيق سيولة هامة أو عائد مرتفع، و من أجل هذه الأسباب يستعمل المستأجر القرض الايجاري كوسيلة لتمويل استثماراته بنسبة 100 % ولا يستطيع أن يجد نفس هذه الامتيازات في القروض الكلاسيكية. إن دفعات قيمة الايجار المحددة بالعقد شبيهة بالأقساط السنوية لتعويضات القرض كما يمكن أن تدخل في القيمة المتبقية التي يدفعها المستأجر إذا اختار أو أراد ان يحصل على ملكية الأصل. 3- أنواع القرض الايجاري: يمكن تقسيمه إلى أربعة أنواع: التقسيم حسب نوع القرض و تحويله: هو عبارة عن تحويل ملكية الفوائد و الأخطار و اختيار الشراء و تعيين المدة الحالية و نجد: القرض الايجاري المالي: إن التأجير التمويلي هو الاستئجار الذي لا يتضمن خدمات الصيانة و لا يمكن إلغاؤه من طرف المستأجر، و الذي يستهلك قيمة المعدات المستأجرة بكاملها (أي أن الأقساط التي يدفعها المستأجر تساوي مجمل قيمة المعدات المستأجرة). و ينص هذا العقد على تحويل كل الحقوق و الالتزامات و المن افع و المساوئ و المخاطر المرتبطة بملكية الأصل إلى المستأجر عن طريق الاعتماد الايجاري، و يتضمن هذا الأخير حق المؤجر في استعادة نفقاته من رأس المال و الحصول على الأموال المستثمرة في حالة فسخ الاعتماد. كما يحق للمستأجر تجديد عقد الاستئجار مرة ثانية (بعد انتهاء مدة الاستئجار الأساسية) بإيجار منخفض يتناسب مع كفاءة الآلات و الأجهزة في وقتها الجديد، و قد تكون قيمة الائتمان المجددة محددة مسبقا، و لكن إذا لم يتم الاتفاق على تجديد العقد فعلى المستأجر أن يعيد الأصل إلى المؤجر و لا يحق للشركة المستأجرة إلغاء العقد الأساسي قبل دفع مجمل التزاماتها (أي مجمل قيمة الشراء). القرض الايجاري التشغيلي: يعرف بأنه عقد تجاري يحقق استفادة ممكنة للأصل الرأسمالي و بالتالي يتم تأجير الأصل لفترة زمنية محددة نوعا ما و لعدد من المستأجير، بحيث يحول لصالح المستأجر كل أو تقريبا كل الحقوق و الالتزامات و المنافع و المساوئ و المخاطر المرتبطة بحق ملكية الأصل الممول و التي تبقى لصالح المؤجر أو على عاتقه، مما يسمح للمؤجر باسترداد الأصل لتأجيره مرة أخرى لمستأجر آخر و بقيمة ايجارية تختلف باختلاف ظروف الايجا ر و مرونة الطلب على المنفعة التي يحققها الأصل وقت الايجار، مع الأخذ بعين الاعتبار تغطية الخسائر الناجمة عن القيمة المفقودة للأصل سواء نتيجة الاهتلاك أو التقادم التكنولوجي، و على ذلك فالتأجير التشغيلي عملية تجارية أكثر منها تمويلية. التقسيم حسب طبيعة و موضوع العقد: حيث يتعلق بعمليات ايجار الأصول المنقولة، و يهتم أيضا بالأصول الثابتة (غير المنقولة). القرض الايجاري للأصول المنقولة: هي عبارة عن عمليات ايجار للحصول على تمويل للأصول المنقولة التي تشمل التجهيزات و أدوات الاستعمال الضرورية لنشاط المؤسسة المستعملة، و هي كأنواع قروض الايجار الأخرى تعطى على سبيل الايجار لفترة محددة لصالح المستأجرسواءا كان شخصا طبيعا أو معنويا و ذلك مقابل ثمن الايجار، و في نهاية هذه الفترة تعطى لهذا المستعمل فرصة تجديد العقد لمرة أخرى، أو شراء هذا الأصل بسعر مناسب آخذا بعين الاعتبار أقساط الايجار المدفوعة، أو التخلي عنه نهائيا. القرض الايجاري للأصول غير المنقولة : عملية القرض الايجاري المتعلقة بالاستثمارات غير المنقولة تخص تمويل أملاك غير منقولة موجهة للاستعمال المهني و التي تضم المباني الموجهة للاستعمال التجاري، المباني الضرورية أو اللازمة لممارسة المهن الحرة و الاستعمال الفلاحي والتي حصلت عليها مؤسسة القرض من جهة ثانية أو قامت ببناءها أو تسليمها على سبيل الايجار، و في نهاية فترة العقد و المقدرة ب: 15 سنة تتاح للمؤسسة المستأجرة إمكانية الحصول على الأصل حتى لو كان ذلك تنفيذا لوعد انفرادي بالبيع أو تتاح لها إمكانية الاكتساب غير المباشر للأرض التي أقيم عليها البناء، أو تتاح لها أخيرا إمكانية التحويل القانوني لملكية المبنى على أرض هي أصلا ملك للمؤسسة المستأجرة. و تتم هذه العملية عن طريق خطوات، حيث أن شركة القرض الايجاري تتأكد من حصولها على الأرض أو المبنى حسب المواصفات المطلوبة أو المحددة من طرف المستأجر ثم تؤجر الاستثمار الذي حازت عليه للمستأجر أو المستعمل الذي يمكنه عند انقضاء مدة العقد أن يحوز (يمتلك) هذا الاستثمار إذا أراد ذلك، و يكون بقيمته المتبقية. القرض الايجاري الخاص بالمحلات التجارية و المنشأة الحرفية: هو عبارة هن عقد متعلق بمحل تجاري أو بمؤسسة حرفية يمنح من خلاله طرف يدعى "المؤجر" على شك ل تأجير مقابل الحصول على إيجارات و لمدة ثابتة لصالح طرف يدعى"المستأجر" محلا تجاريا أو مؤسسة حرفية من ملكه مع الوعد من جانب واحد بالبيع لصالح المستأجر و بمبادرة منه عن طريق دفع سعر متفق عليه بالأخذ بعين الاعتبار الأقساط التي يتم دفعها بموجب الايجارات مع انعدام امكانية المستأجر في إعادة تأجير المحل التجاري أو هذه المؤسسة الحرفية لصالح الملكية الأولى. فبالنسبة للإمتيازات الضريبية فهي محددة، أما الدفعات فلا تطرح من الربح الخاضع للضريبة إلا بالجزء الذي يمثل المصاريف المالية، وهذا بتطبيق مبدأ عدم اهتلاك شهرة المحلات التجارية و المؤسسات الحرفية. التقسيم حسب مختلف أطراف العقد: عمليا كل عقود التمويل تدخل ضمن الأصناف التالية: القرض الايجاري بتحويل العقد: هو عملية تقوم من خلالها المؤسسة ببيع أصل من أصولها سواءا كانت أصول منقولة أو غير منقولة لمؤسسة قرض ايجاري، و هذه الأخيرة تقوم بتأجير هذه الأصول لنفس المؤسسة البائعة بعقد قرض ايجاري، مع اختيار الشراء في نهاية مدة العقد. القرض الايجاري المحتمل: هو عملية كيفية يقوم م ن خلالها المورد ببيع المعدات و التجهيزات لمؤسسة قرض ايجاري، ثم يعيد استئجارها منها ثم يؤجرها بدوره إلى مستعملين، وفي حالة إذا لم يكن المورد قادرا على تحمل المخاطر تقوم مؤسسة القرض الايجاري بتأجير المعدات مباشرة للمستخدمين. التقسيم حسب أصل أطراف العقد: هنا المعايير المستعملة تكون وفقا لاقامة كل من المستأجر و المؤجر. القرض الايجاري الدولي: يمكن القول على أن القرض الايجاري الدولي معاملة يكون فيها مالك الأصل أو المؤجرأو المستعمل للأصل أي المستأجر يقيمان في بلدين مختلفين و يخضعان لتشريعات متباينة. و حسب المادة 03 من اتفاقية أوتاوا المتعلقة بالقرض الايجاري الدولي الصادرة في 28 ماي 1988، التي توضح أهمية هذه الاتفاقية بحيث لا يتم تطبيقها إلا إذا كانت كل من مؤسسة المؤجر و المستأجر تنتميان إلى دولتين مختلفتين، و تنص هذه المادة على وجوب أن تكون هاتين الدولتين و كذا الدولة التي ينتمي إليها المورد متعاقدة (أي أن تكون قد وقعت و صادقت على اتفاقية "أوتاوا"). فالقرض الايجاري الدولي هو عبارة عن آلية للتمويل متوسط و طويل الأجل للتجارة خارجية. القرض الايجاري الوطني : يكون القرض الايجاري وطني عندما يجمع مؤسسة قرض ايجاري أو بنك أو مؤسسة مالية بمتعامل اقتصادي و كلاهما مقيمان في نفس البلد. لما تفتح مؤسسة القرض الايجاري فروعا لها في الخارج لممارسة الايجار، فإن هذه العمليات تطبق حسب قواعد و قوانين و تشريعات البلد الموجودة فيه، و تسمى قرض ايجاري متكيف. 4- إيجابيات و سلبيات القرض الايجاري: إيجابيات القرض الايجاري: يمنح القرض الايجاري ايجابيات مختلفة : تتمثل هذه الايجابيات في كون القرض الايجاري: - يقبل كأداة لترقية المبيعات قادرة على خلق أسواق و منافذ جديدة خاصة في ميدان تمويل أصول التجهيزات العقارية أين نجده مستعمل بكثرة؛ - يضمن للمورد دفع سريع لثمن الأصل المشتري من طرف المؤجر بغرض التأجير، و يجرى البيع بين المؤجر و المورد. بالنسبة للمؤجر: يمكن إجمال المزايا التي يتمتع بها المؤجر المالك للأصل بسلوكه طريق القرض الايجاري: - فوائد جبائية محصلة بواسطة الاهتلاكات السريعة التي يطرحها المؤجر من مداخيله في الفترة القصيرة مباشرة، في حين أن قيمة التجهيزات تسترجع في شكل قيمة كراء ممتدة عبر الزمن في نظر المؤجر صاحب امتياز مقارنة بمنظمات الاقتراض الأخرى؛ - إذا لم يسترجع المؤجر الأصل أو التجهيزات في نهاية مدة العقد فإن مخاطر هبوط القيمة تتحمل من طرف المستأجر؛ - يحرص المؤجر على مفهوم الصيانة المتبع و تأمين المعدات المأخوذة من طرف المستأجر و الذي يضمن بدوره للمؤجر ارجاع الأصل في نهاية العقد بحالة جيدة إذا لم يختر شراءه؛ - يجد المؤجر نفسه محمي بحق الملكية من عدم قدرة وفاء المستأجر، حيث تلعب دور تأمين حقيقي؛ - إن هذا التأمين يبعد الشركة المؤجرة عن تحميلها التكلفة المرتفعة للائتمان إذا ما لجأت إلى تصريف منتوجاتها عن طريق البيع بالتقسيط لما تبعه ذلك من معدلات فائدة و أعباء أخرى تحتمل بصفة عامة من طرف العميل (المشتري بالتقسيط). بالنسبة للمستأجر: من أهم الأسباب التي تؤدي بالمؤسسات إلى الاتجاه إلى هذا النوع من التمويل هي: - يقدم القرض الايجاري تمويلا كاملا لقيمة الأصل الرأسمالية أي بقيمة 100 %، وهو ما لا يتوفر عادة في أساليب ا لتمويل الأخرى و بذلك تتحقق للمستأجر ميزتان: الأولى: سرعة الحصول على الأصول المطلوبة للتشغيل (كسب الوقت)؛ الثانية: تخفيف الأعباء على الموارد المالية للعميل المستأجرو توفيرها لاستخدامات أخرى بالنسبة للمؤسسة مما يعني زيادة الاستثمارات. - يمكنها من الحصول على الأموال الرأسمالية اللازمة لنشاطها دون الحاجة إلى تجميد جزء كبير من أموالها إذا ما قامت بشرائها مما يسمح لها الحصول على سيولة أكبر تستخدمها في أوجه أخرى؛ - تحسين صورة الميزانية المنشورة للعميل و تحسين النسب التحليلية المستخرجة من أرقامها، حيث لا يظهر الإيجار في جانب الأصول رغم وجوده في التشغيل، كما لا يظهر المقابل لقيمته في جانب الخصوم كالتزامات بل يظهر ايجار تلك الأصول في حساب الأرباح و الخسائر كمصروف مقابل ما يتحقق من انتاجية تلك الأصول؛ - يمثل القرض الايجاري نوع من التأمين ضد مخاطر التكنولوجية، بحيث هو منظم بصفة تسمح بتجديد مستمر للتجهيزات في حالة ما إذا ظهرت نماذج جديدة أكثر مردودية عن سابقتها؛ - يسمح القرض الايجاري للمؤسسات الصغيرة و المتوسطة التي لها طاقات ضعيفة للاستدانة، لكن تكون ذات مردودية بتمويل تتطويرها؛ - إن استخدام القر ض الايجاري يظهر المستأجر في وضع أفضل بالنسبة لامكانيات الاقراض بما أنه لايساهم في زيادة نسب الاستدانة؛ - إضافة لتمتع المستأجر بالأصل، نجد أن المؤجر من يتحمل تكاليف مخاطر هبوط القيمة في أغلب الأحيان باعتباره مستطلع عليها مما يجعله يدخل هذه التكاليف ضمن إجمالي قيمة الكراء الواجبة التي يدفعها المستأجر و ذلك بالرفع من قيمة الشراء؛ - يقدم القرض الايجاري مزايا جبائية تتمثل في: اقتصاديات الضرائب على قيمة الايجار، حيث يتم توزيع مبلغ الضريبة ( TVA ) على فترة الكراء؛ اقتصاديات الضرائب على فترة التخلي. سلبيات القرض الايجاري: تتمثل سلبيات القرض الايجاري فيما يلي: - يعتبر القرض الايجاري عالي التكلفة و هو العيب الكبير له، و يعود السبب في ذلك للأخذ بعين الاعتبار قيمة الايجار المدفوعة من المؤسسة المستأجرة إلى المؤسسة المؤجرة بحيث يجب أن تغطي كل من اهتلاك الأصل، تكلفة المال المستثمر، مكافئة الخدمة المقدمة و الأخطار المحتملة؛ - يسقط حق التمتع بالتجهيزات و الملكية الاقتصادية أو الملكية الإدارية الاقتصادية بالنسبة للمؤجر في نهاية العقد؛ - إن المستأجر م لزم بمواصلة دفع أقساط الكراء إلى غاية نهاية العقد في حالة فسخه العقد قبل نهايته بسبب عدم توافق التجهيزات المؤجرة مع عملياته الانتاجية حتى و إن لم يستعمل هذه التجهيزات؛ - يكون القرض الايجاري وسيلة جد مكلفة عندما تكون المؤسسة غير قادرة على تحقيق الأرباح من خلال اقتصاديات الضرائب؛ - في علاقة مؤسسة القرض الايجاري بزبائنها لا تكون لها ضمانات أو نقود فورية كالتي تخولها الملكية في التحكم أو السيطرة على التجهيزات.

مشاكل الملاك في قانون الإيجارات الجديد

صدر القانون رقم‏4‏ لسنة‏1996‏ وبدأ العمل به اعتبارا من‏31‏ يناير‏1996‏ بشأن سريان القانون المدني علي عقود الإيجار اللاحقة علي العمل به‏,‏ أما عقود الإيجار القائمة والمبرمة في تاريخ سابق علي سريانه في‏31‏ يناير‏1996,‏ فهي تخضع لأحكام القانونين رقمي‏1977/49‏ و‏1981/136,‏ والقوانين الصادرة قبلهما‏(‏ خاصة فيما يتعلق بالامتداد القانوني للإيجار وقواعد تحديد الأجرة‏).‏ وقد ترتب علي صدور القانون رقم‏1996/4‏ العديد من المشاكل القانونية التي ازدحمت بها المحاكم‏,‏ ومن أهمها تلك الناشئة عن انتهاء مدة الإيجار وبقاء المستأجر بالرغم من ذلك شاغلا للعين بدون سند قانوني وبدون الوفاء بالأجرة‏,‏ الأمر الذي ترتب عليه إحجام العديد من الملاك عن تأجير الأعين المملوكة لهم ولجوئهم إلي إغلاقها في وجه التأجير حتي بعد صدور القانون رقم‏1996/4.‏ لذلك كان لابد من تدخل تشريعي يحسم هذه المنازعات لتمكين الملاك من استرداد العين المؤجرة‏,‏ وذلك لفتح أبواب الشقق المغلقة أمام طلبات التأجير‏,‏ لحل أزمة الإسكان‏.‏ وقد تدخل المشرع وأصدر القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4,‏ ونصت المادة الأولي علي أن تضاف فقرة ثانية إلي المادة الثانية من القانون‏1996/4‏ نصها كالآتي‏:‏ ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور طرفيها‏..‏ ويعمل بهذا التعديل اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره‏.‏ يتضح من هذا النص أنه إذا توافرت في عقد الإيجار الشروط التي استلزمتها هذه المادة‏,‏ من توثيق عقد الإيجار‏,‏ وتضمين صورة المحرر الموثق خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ أمكن للمستفيد من أحكام هذه المادة التنفيذ الجبري بمقتضي الصورة التنفيذية للسند التنفيذي بعد إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏,‏ طبقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏..‏ وهذه الشروط هي‏:‏ ‏1‏ ـ تحديد شروط العقد وتعيين مدته‏:‏ إذ يجب أن يشتمل عقد الإيجار علي الشروط والالتزامات التي يرتبها العقد لطرفيه‏(‏ المؤجر والمستأجر‏)‏ مثل التزامات المؤجر من تسليم العين المؤجرة وتعهده بصيانتها‏..‏ والتزامات المستأجر مثل التزامه بالوفاء بقيمة الأجرة في الميعاد المعين بالعقد‏,‏ وباستعمال العين فيما أعدت له والمحافظة عليها‏,‏ والتزامه بإخلاء العين المؤجرة وردها فورا إلي المؤجر عند انتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء العقد بانقضائها‏.‏ ومن أهم شروط العقد الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار‏,‏ فيجب أن تحدد مدة الإيجار في العقد تحديدا صريحا وواضحا علي ألا تزيد مدته علي ستين سنة‏,‏ وأن ينص في العقد علي تاريخ بدء العلاقة الإيجارية وتاريخ انتهائها‏,‏ وتبدو أهمية تحديد المدة نظرا لخطورة الآثار التي تترتب علي تاريخ انقضاء مدة العلاقة الإيجارية‏,‏ ولأنه يتحدد عليها تحديد قيمة رسوم توثيق المحرر‏.‏ ‏2‏ ـ توثيق المحرر‏(‏ عقد الإيجار‏):‏ اشترطت المادة الأولي من القانون‏2006/137,‏ أن يوثق عقد الإيجار في مكاتب أو مأموريات الشهر العقاري‏,‏ والتوثيق بحضور طرفي العقد‏(‏ المالك والمستأجر‏)‏ للتوقيع علي المحرر أمام الموظف المختص باتخاذ إجراءات التوثيق‏,‏ كالتصديق علي التوقيع‏..‏ إلخ‏.‏ وتوثيق عقد الإيجار يصبح له قوة السند التنفيذي‏,‏ وذلك تطبيقا للمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ حيث قررت هذه المادة أن المحرر الموثق يعتبر سندا تنفيذيا‏,‏ ونصت الفقرة الأولي منها علي أنه يقصد بالسندات التنفيذية‏,‏ الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة‏..‏ والأوراق الأخري التي يعطيها القانون هذه الصفة‏.‏ إن المحررات الموثقة ـ في حكم هذه المادة ـ تعني جميع الأعمال القانونية التي يتم توثيقها في مكاتب التوثيق التابعة للشهر العقاري‏,‏ والتي تتضمن التزاما بشيء يمكن اقتضاؤه جبرا‏,‏ سواء كان تصرفا قانونيا ملزما للجانبين كالعقد‏,‏ أم كان تصرفا ملزما لجانب واحد أم إقرارا يعتبر دليل إثبات‏..‏ إلخ‏(‏ د‏.‏ فتحي والي ـ التنفيذ الجبري ـ سنة‏1971‏ ـ صفحة‏93).‏ وترتيبا علي ذلك‏,‏ فإن الأوراق الرسمية التي لا تتم أمام الموثق لا تعتبر سندات تنفيذية‏,‏ فاصطلاح المحررات الموثقة في حكم المادة‏1/280‏ مرافعات لا يطابق اصطلاح الأوراق الرسمية بمدلول المادة‏10‏ من قانون الإثبات‏.‏ خلاصة القول انه طبقا للمادة الأولي من القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4‏ والمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ يعتبر عقد الإيجار الموثق سندا تنفيذيا يستطيع بموجبه المستفيد من هذه النصوص‏,‏ أن ينفذ الالتزامات المحددة والثابتة فيه جبرا عن الطرف الآخر‏,‏ دون حاجة إلي الالتجاء إلي القضاء‏,‏ إذا تضمنت صورة المحرر الموثق الصيغة التنفيذية‏,‏ وتم إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏.‏ ‏3‏ ـ ضرورة الصورة التنفيذية‏:‏ لا يكفي لإجراء التنفيذ أن يكون طالب التنفيذ صاحب حق مؤكد في عمل قانوني له قوة تنفيذية‏,‏ بل يجب أن يكون بيده صورة من المحرر الموثق المثبت للعلاقة الإيجارية بعد تضمينها ختم الصيغة التنفيذية‏,‏ تسمي بالصورة التنفيذية‏.‏ وقد أكدت المادة‏2/280‏ مرافعات ضرورة هذه الصورة التنفيذية بنصها علي أنه لايجوز التنفيذ ـ في غير الأحوال المستثناه بنص في القانون ـ إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية علي الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متي طلب منها‏,‏ وعلي السلطات المختصة أن تعين علي إجرائه‏,‏ ولو باستعمال القوة متي طلب إليها ذلك‏.‏ فتأسيسا علي ذلك‏,‏ لا يجوز إجراء التنفيذ الجبري إلا بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ المحرر الموثق‏)‏ المتضمن خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ الذي يصدر في حالة المحررات الموثقة من رئيس مأمورية الشهر العقاري‏,‏ أو رئيس المكتب الذي تم فيه توثيق المحرر‏,‏ أما أصل المحرر الموثق‏,‏ فيبقي في مكتب الشهر العقاري‏.‏ ‏4‏ ـ إعلان الصورة التنفيذية إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏:‏ يشترط أخيرا لإتمام إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيلزم إعلان السند التنفيذي والتكليف بالوفاء لكل تنفيذ جبري‏,‏ ويستوي أن يكون السند التنفيذي حكما أو محررا موثقا‏(‏ كعقد الإيجار الموثق‏),‏ أو غيرهما من السندات طبقا للمادة‏280‏ مرافعات‏.‏ فيجب علي المالك قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يعلن المستأجر بالصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏,‏ وأن يشتمل الإعلان علي تكليفه بالوفاء مع إنذاره‏,‏ مثل تكليف المستأجر بالوفاء بالتزامه بإخلاء العين المؤجرة فورا وتسليمها خالية للمؤجر لانتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء الإيجار بانقضائها‏,‏ وبإنذاره بأنه إذا لم يف بذلك‏,‏ فإن الحق سيستوفي جبرا عنه‏,‏ ولكي يحقق التكليف بالوفاء هدفه‏,‏ تنص المادة‏4/281‏ مرافعات علي أنه لا يجوز إجراء التنفيذ إلا بعد مضي يوم علي الأقل من إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيجب أن ينقضي يوم كامل بين إعلان السند التنفيذي وبين البدء في إجراء التنفيذ‏,‏ كما يوجب القانون تسليم صورة الإعلان لشخص المدين أو في موطنه الأصلي‏,‏ وإلا كان باطلا‏(‏ مادة‏1/281‏ مرافعات‏),‏ ويترتب علي عدم إعلان السند التنفيذي إعلانا صحيحا طبقا للقانون قبل التنفيذ‏,‏ بطلان هذا التنفيذ‏.‏ فإذا توافرت جميع هذه الشروط مجتمعة‏,‏ أمكن للمالك أن يستفيد من الحماية التي قررتها المادة الأولي من قانون‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون رقم‏1996/4,‏ وأن يقوم بالتنفيذ الجبري بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ عقد الإيجار الموثق‏)‏ المعلنة إعلانا صحيحا قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏.‏