المعيار
الدولي رقم 40
الاستثمارات العقارية
الخلفية والمقدمة
nيحدد هذا المعيار قواعد المعالجة المحاسبية للاستثمارات العقارية
والإفصاحات المتعلقة بها
nيتم تطبيق هذا المعيار على الاعتراف بالاستثمارات العقارية وقياسها
والإفصاح عنها
nيطبق هذا المعيار على الاستثمارات العقارية المحتفظ بها
بموجب عقد ايجار تمويلي بالنسبة للمستأجر وعلى قياس الاستثمارات العقارية المؤجرة
بموجب عقد ايجار تتشغيلي بالنسبة للمؤجر.
تعريف المصطلحات الرئيسية
§الاستثمارات العقارية: أرض أو مبنى أو جزء من مبنى أو كلاهما محتفظ بهما من
قبل المالك أو المستأجر بموجب عقد ايجار تمويلي لتحصيل الإيجار وليس للاستخدام في
انتاج وتوريد السلع والخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع في سياق الأعمال
العادية.
العقار المشغول من مالكه: هو العقار الذي يحتفظ به
المالك أو المستأجر بموجب عقد ايجار تمويلي لاستخدامه في إنتاج أو توريد السلع أو
الخدمات أو بقصد استخدامه للأغراض الإدارية.
الاستثمارات العقارية
يمكن تصنيف حصص الممتلكات التي يحتفظ بها
المستأجر بموجب عقد الإيجار التشغيلي والاعتراف بها كإستثمارات عقارية إذا، وفقط
إذا، استوفت الممتلكات تعريف الاستثمارات العقارية وكان يتم قياس الاستثمارات
بموجب القيمة العادلة .
إن هذا الجانب المتعلق بالإعتراف بإلاستثمارات العقارية
هو إضافة حديثة نسبياً وقد تم شملها استجابة لحقيقة الممتلكات في بعض البلدان يتم
الاحتفاظ بها بموجب عقود إيجار طويلة تنص لجميع الأغراض والغايات على حقوق مماثلة
لتلك الحقوق التي تخص المشتري المباشر، إن تضمين مثل هذه العقود ضمن المعيار يتيح
للمسـتأجر قياس هذه الأصول بالقيمة العادلة.
nيمكن تصنيف حصص الممتلكات التي يحتفظ بها المستأجر بموجب عقد الإيجار
التشغيلي والاعتراف بها كاستثمارات عقارية إذا، وفقط إذا، استوفت الممتلكات تعريف
الاستثمارات العقارية وكان يتم قياس الاستثمارات بموجب القيمة العادلة .
nإن هذا الجانب المتعلق بالاعتراف بالاستثمارات العقارية
هو إضافة حديثة نسبياً وقد تم شملها استجابة لحقيقة الممتلكات في بعض البلدان يتم
الاحتفاظ بها بموجب عقود إيجار طويلة تنص لجميع الأغراض والغايات على حقوق مماثلة
لتلك الحقوق التي تخص المشتري المباشر، إن تضمين مثل هذه العقود ضمن المعيار يتيح
للمسـتأجر قياس هذه الأصول بالقيمة العادلة.
خصائص الاستثمار العقاري
nإن أحد الخصائص
المميزة للاستثمارات العقارية ( مقارنة بالعقار المشغولة من مالكه ) هي أنها تولد
تدفقات نقدية مستقلة إلى حد كبير عن الأصول الأخرى التي تحتفظ بها المنشأة . ويتم
محاسبة العقار المشغول من مالكه بموجب معيار المحاسبة الدولي 16 "الممتلكات
والمصانع والمعدات".
nفي
بعض الحالات , تشغل المنشأة جزءاً من عقار ما وتؤجر الباقي . إذا كان من الممكن
بيع الجزأين بشكل منفصل, يتم محاسبة كل منها بشكل مناسب.و إذا لم يكن من الممكن
بيع الجزأين بشكل منفصل , عندها يتم التعامل مع العقار بأكمله على أنه عقار
استثماري فقط في حال كان جزءاً بسيطاً مشغولاً من قبل المالك .
nيقدم مالك العقار أحياناً
خدمات ثانوية كالتنظيف والصيانة والحماية . ويعتبر العقار هو استثمار عقاري شريطة
أن تكون هذه الخدمات غير هامة بالنسبة للاتفاقية ككل.
nفي
حالات أخرى – على سبيل المثال – يمكن أن تكون خدمات الفندق هامة, كالخدمات المقدمة
للنزلاء. تقدم ترتيبات إدارة الفندق للمالك مجرد مستثمر سلبي . يجب استخدام
التقدير في تحديد ما إذا كان العقار يلبي تعريف الاستثمارات العقارية.
nتنشأ
إحدى نقاط الخلاف مع مجموعات الشركات التي تقوم إحدى الشركات فيها بتأجير عقار
معين لشركة أخرى وعلى مستوى المجموعة أو مستوى التوحيد , يعتبر العقار هو عقار
مشغول من مالكه . لكن على مستوى الشركة الواحدة , تعامل المنشأة المالكة على أنه
استثمار عقاري . ويلزم إجراء تعديلات توحيد مناسبة في حسابات المجموعة .
الاعتراف بالاستثمارات العقارية
nيتم
الاعتراف بالاستثمارات العقارية على أنها أصول عندما, وفقط عندما:
nيكون
من المحتمل أن تتدفق المنافع الاقتصادية المستقبلة إلى المنشأة, و
nيكون
من الممكن قياس تكلفة الاستثمارات العقارية بموثوقية .
القياس
عند الاعتراف
تقاس الاستثمارات العقارية مبدئياً بسعر التكلفة
, بما في ذلك تكاليف المعاملة .ومرة أخرى تكون مبادئ تحديد التكلفة مماثلة لتلك
المشمولة في معيار المحاسبة الدولي 16
إلا أنه يتم مبدئياً قياس الممتلكات المحتفظ بها
بموجب عقد إيجار تشغيلي باستخدام المبادئ الواردة في معيار المحاسبة الدولي 17
(عقود الإيجار) بالقيمة العادلة أو القيمة
الحالية للحد الأدنى من دفعات الإيجار, أيهما أقل . وتكمن
أحد المسائل الرئيسية هنا في أن البند الذي يتم
محاسبته بالقيمة العادلة ليس الممتلكات نفسها وإنما حصة الإيجار .
nإما
أن تختار المنشأة نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة لجميع استثماراتها
العقارية .إلا أن هناك استثناءان .فإذا اختارت المنشأة تصنيف الممتلكات المحتفظ
بها بموجب عقد إيجار تشغيلي على أنها استثمارات عقارية ,فإنها يجب أن تختار نموذج
القيمة العادلة لجميع استثماراتها العقارية أما الاستثناء الثاني فهو أن يكون لدى
المنشأة التزامات تضمن الاستثمارات العقارية وتدفع عائداَ مرتبطاّ بالقيمة العادلة
للأصول , وإذا كان الحال كذلك ,بغض النظر عن النموذج الذي تم اختياره لقياس هذه
الاستثمارات العقارية ,تستمر المنشأة في اختيار النماذج فيما يخص استثماراتها
العقارية الأخرى.
نموذج
القيمة العادلة
nفي حال تم اختيار
نموذج القيمة العادلة بعد الاعتراف الأولي , يتم قياس الاستثمارات العقارية
بالقيمة العادلة . والقيمة العادلة هي المبلغ الذي يمكن به تبادل أصل مابين أطراف
مطلعة وراغبة في معاملة على أساس تجاري.
nيتم
الاعتراف بأية أرباح أو خسائر ناشئة عن تغيرات في القيمة العادلة في بيان الدخل .
ويمثل هذا فعلياّ تحولاّ جذرياّ عن الممارسات السابقة إلا أنه يتسق معايير أخرى
يتم فيها الاحتفاظ بالأصول جزئيا لتثمين رأس المال. تكمن نقطة
الخلاف في أن أي ربح من عملية إعادة القياس يكون غير محقق ,.وتبعا لذلك ,تحول
العديد من العديد من المنشآت مبلغا من الأرباح المحتجزة إلى احتياطي رأس المال
يمكن معاملته على أنه قابل للتوزيع فقط عند التصرف
بالأصل ذي العلاقة.
nعند
تطبيق نموذج القيمة العادلة , ينبغي أن تعكس القيم العادلة أحوال السوق في تاريخ
الميزانية العمومية . لذلك يمكن أن تعكس التقييمات التي يتم إجراؤها في تواريخ بعيدة جدا عن تاريخ الميزانية العمومية أحوال السوق
التي تكون مختلفة بشكل واضح عن تلك التي تكون سائدة في تاريخ الميزانية العمومية
وتكون غير مقبولة . بالإضافة إلى ذلك, ينبغي توخي العناية حيث أنه من الممكن
الاعتراف بالمعدات كالرافعات
وأجهزة التكييف وما إلى ذلك على أنها أصول منفصلة. وتشمل التقييمات عادة هذه
الأصول والتي ينبغي أن لا تحسب مرتين.
nإذا تبين أنه من غير الممكن
عند الشراء تحديد القيمة العادلة بموثوقية على أساس مستمر ,عندها يتم قياس الأصل
باستخدام نموذج التكلفة المطبق بموجب معيار المحاسبة الدولي 16 إلى أن يتم التصرف.
وتفترض القيمة المتبقية بأنها صفر .لذلك من الممكن أن تحتفظ المنشأة باستثمارات
عقارية يتم قياس بعضها بالقيمة العادلة وبعضها بنموذج التكلفة.
nإذا
قاست المنشأة الاستثمارات العقارية
بالقيمة العادلة, عليها أن تستمر في ذلك إلى أن
يتم التصرف, حتى ولو أصبحت بيانات السوق المتوفرة بسهولة أقل تكرارا أو أقل سهولة
في توفرها.
نموذج
التكلفة
n تقيس المنشأة التي تختار نموذج التكلفة جميع استثماراتها العقارية
وفقاً لمتطلبات معيار المحاسبة الدولي 16 لذلك النموذج باستثناء تلك التي يتم
تصنيفها على أنها محتفظ بها برسم البيع فيتم قياسها وفقاً للمعيار الدولي رقم 5
لإعداد التقارير المالية.
عمليات
التحويل
nتتم
عمليات التحويل من وإلى الاستثمارات العقارية عندما وفقط عندما يكون هناك تغير في
الاستخدام يثبته ما يلي:
nبدء
إشغال المالك
nبدء
التطوير بقصد البيع( التحويل من الاستثمارات العقارية للمخزون)
nانتهاء
إشغال المالك( التحويل من الممتلكات والمصانع والمعدات إلى الاستثمارات العقارية)
nبدء
عقد إيجار تشغيلي لطرف آخر( التحويل من المخزون إلى الممتلكات والمصانع والمعدات)
nانتهاء
الإنشاء أو التطوير( التحويل من ممتلكات قيد الإنشاء ( معيار 16) إلى استثمارات
عقارية.
قواعد إثبات التحويل محاسبياً
nفي
الحالات التي لا يستخدم فيها نموذج القيمة العادلة تجري عمليات التحويل بين
التصنيفات بالقيمة المسجلة ( التكلفة أو صافي القيمة القابلة للتحقق أيهما أقل في
حالة المخزون، أو التكلفة مطروحاً منها الاستهلاك وخسائر انخفاض القيمة إذا كانت
ممتلكات ومصانع ومعدات).
nإذا
تم تحويل العقار المشغول من قبل صاحبه إلى استثمارات عقارية ينبغي تسجيلها بالقيمة
العادلة عندها يتم تطبيق المعيار الدولي رقم 16 إلى أن يتم التغيير، أي أن إعادة
التقييم في القيمة العادلة تعامل وفق المعيار 16.
nعند
التحويل من استثمارات عقارية بالقيمة العادلة إلى ممتلكات ومصانع ومعدات بالقيمة
العادلة التي تصبح تكلفة افتراضية.
n بالنسبة لعملية
التحويل من المخزون إلى الاستثمارات العقارية ينبغي تسجيلها بالقيمة العادلة ويتم
الاعتراف بإعادة القياس إلى القيمة العادلة في قائمة الدخل.
n
عند استكمال ممتلكات قيد الإنشاء وتحويلها إلى استثمارات عقارية ينبغي تسجيلها
بالقيمة العادلة ويتم الاعتراف بإعادة القياس إلى القيمة العادلة في قائمة الدخل.
عمليات
التصرف
nيلغى
الاعتراف بالاستثمارات العقارية عند التصرف أو في الوقت الذي لا يتوقع فيه الحصول على أية منافع مستقبلية من الاستخدام أو التصرف ويتم تحديد أي أرباح أو
خسائر على أنها الفرق بين صافي عائدات التصرف والمبلغ المسجل ويتم تحميل الفرق إلى
قائمة الدخل.
الافصاحات العامة
القيمة
العادلة ونموذج التكلفة: تفصح المنشأة عن كل
مما يلي:
nالنموذج المستخدم في قياس الاستثمارات العقارية ( التكلفة أم القيمة
العادلة)
nإذا تم استخدام نموذج القيمة العادلة بيان بالظروف وآلية تصنيف عقود
الإيجار التشغيلية على أنها استثمارات عقارية
nالمعايير المستخدمة في التمييز بين الاستثمارات العقارية والعقار المشغول
من قبل مالكه والممتلكات المحتفظ بها للتصرف في سياق الأعمال العادية.
nالأساليب المستخدمة والافتراضات الهامة في تحديد القيمة
العادلة
nمدى اعتماد القيمة العادلة على تقييمات من قبل مقيم مستقل ومؤهل وإذا لم
يتوفر مثل ذلك التقويم يجب الإفصاح عن ذلك.
nالمبلغ التي يتم الاعتراف بها في قائمة الدخل لما يلي:
nدخل الإيجار من الاستثمارات العقارية
nالمصاريف التشغيلية المباشرة التي أدت إلى توليد هذا الدخل
nالمصاريف التشغيلية المباشرة التي لم تؤد إلى توليد دخل الإيجار
nالتغيير التراكمي في القيمة العادلة المعترف به في قائمة الدخل عند تحويل
الاستثمارات العقارية من مجموعة أصول وفق مدخل التكلفة إلى مجموعة أصول وفق مدخل
القيمة العادلة
nالقيود وقيم هذه القيود الموجودة على قابلية التصرف في
الاستثمارات العقارية
نموذج القيمة العادلة افصاحات
إذا طبقت منشأة ما نموذج القيمة العادلة فإنه ينبغي أن
تفصح أيضاً عن مطابقة القيم المسجلة في بداية ونهاية الفترة للاستثمارات العقارية،
تبين:
nالإضافات خلال الفترة وبشكل منفصل لكل من عمليات الشراء والنفقات اللاحقة
والإضافات من خلال عمليات اندماج الأعمال
nالأصول المصنفة على أنها محتفظ بها بغرض البيع بموجب المعيار الدولي رقم 5
لإعداد التقارير المالية.
nصافي الأرباح والخسائر عن تعديلات القيمة العادلة
nصافي فروقات التبادل الناشئة عن تحويل البيانات المالية بعملة مختلفة عن
عملة القوائم المالية
nعمليات التحويل من وإلى المخزون والعقار المشغول من قبل
مالكه.
nعندما يتعذر قياس القيمة العادلة بشكل موثوق لبعض الأصول ويثبت الأصل وفقاً
لمعيار المحاسبة الدولي رقم 16 يجب الإفصاح عن هذه الأصول بشكل منفصل عن تلك
الأصول المثبتة بالقيمة العادلة وبالإضافة إلى إفصاحات الحركة الموضحة أعلاه يجب
الإفصاح عما يلي:
nوصف الممتلكات المذكورة وفقاً للمعيار 16
nتوضيح السبب وراء تعذر قياس القيمة بشكل عادل
nنطاق التقديرات، إذا أمكن، الذي تندرج ضمنه القيمة العادلة.
nعمليات التصرف بالاستثمارات العقارية غير المسجلة
بالقيمة العادلة.
نموذج التكلفة افصاحات
n بالنسبة للاستثمارات العقارية التي يتم قياسها بموجب نموذج التكلفة تفصح
المنشأة عما يلي:
nأساليب الاستهلاك المستخدمة
nالأعمار الإنتاجية ومعدلات الاستهلاك
nمطابقة المبالغ المسجلة الإجمالية في بداية ونهاية الفترة والاستهلاك
المتراكم وخسائر انخفاض القيمة وتبين الإضافات خلال الفترة وبشكل منفصل لكل من
عمليات الشراء والنفقات اللاحقة والإضافات من خلال عمليات اندماج الأعمال
nالأصول المصنفة على أنها محتفظ بها بغرض البيع بموجب
المعيار الدولي رقم 5 لإعداد التقارير المالية.
nخسائر انخفاض القيمة المعترف بها والمعكوسة.
nصافي فروق التبادل الناشئة عن تحويل البيانات المالية بعملة مختلفة عن عملة
القوائم المالية
nعمليات التحويل من وإلى المخزون والعقار المشغول من قبل مالكه.
nالقيمة العادلة للاستثمارات العقارية وإذا كان لا يمكن قياس القيمة العادلة
بشكل موثوق :
nتوضيح السبب وراء تعذر قياس القيمة بشكل عادل
nنطاق التقديرات، إذا أمكن، الذي تندرج ضمنه القيمة العادلة.
nعمليات التصرف بالاستثمارات العقارية غير المسجلة
بالقيمة العادلة.
مـــدونــــة قــانـــــونـيـــة
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق