في شأن تملك الأجانب للعقارات
المبدأ في القانون الدولي:
لم يستقر القانون الدولي على مبدأ موحد في شأن تملك الأجانب للعقارات. فالأمر خاضع لسلطان كل دولة ولتشريعاتها الداخلية وفقاً لما تقضي به ظروفها ومصالحها السياسية أو الاقتصادية أو الاجتماعية.
فالدول الاشتراكية تحرم الملكية الفردية على الأجانب، أما الدول الرأسمالية فمنها ما يسمح للأجانب بتملك أنواع معينة من العقارات بشروط محددة ومنها من يمنعهم من تملكها على الإطلاق.
- وتتجه الدول حالياً إلى السماح للأجانب بتملك العقارات المبينة بصفة عامة كالشقق والمنازل، إلا أن هذه الدول تحظر على الأجانب تملك الأراضي الزراعية أو العقارات المتاخمة للحدود لاعتبارات مصالحها العليا وأمنها القومي.
- وبالتالي فإن كل دولة تستطيع أن تضع من القيود على تملك الأجانب فيها بما يتواءم مع مصلحتها الوطنية.
(ب) الوضع في القانون المصري:
إن المشرع المصري في بداية الأمر قرر حرمان الأجانب من تملك العقارات في مصر، إلا أنه مع تبني الدولة لسياسات جديدة قائمة على الاقتصاد الحر وتشجيع اسثتمار رأس المال العربي والأجنبي، فقد قرر المشرع التخفيف من حدة هذا الحرمان بخصوص أنواع معينة من العقارات. ويبدو ذلك جلياً عند استعراضنا للأحوال التالية:
أ- تملك العقارات المتاخمة (القريبة للحدود:
لقد قرر المشرع المصري حرمان الأجانب من تملك العقارات (القريبة) المتاخمة للحدود.
وسبب الخطر يكمن في أهمية مناطق الحدود باعتبارها المنفذ المباشر للجمهورية على الدول الأجنبية، وهو ما يتطلب أن تكون ملكيتها قاصرة فقط على الوطنيين الذين يفترض فيهم الولاء المطلق، وهذا ما تقتضيه ضرورات الدفاع الوطني وحماية أمن الدولة ويسري هذا الحظ على الأجنبي سواء كان شخصاً طبيعيا أو اعتبارياً.
رأيالسيد الستشار :
الواقع أن علة الحظر قائمة أيضا في حالة التملك بطريق الميراث، فلا داعي لاستثنائها من هذا المنع. لذلك نرى أن ضرورات الدفاع الوطني تبرر للدولة نزع ملكية هذه العقارات مع دفع التعويضات اللازمة لأصحاب الشأن.
ب- حظر تملك الأراضي الزراعية والقابلة للزراعة:
- بعد انتهاء الاستعمار واسترداد مصر لسيادتها الكاملة على أراضيها، أصدر المشرع القانون رقم 37 لسنة 1951 مقرراً فيه حرمان الأجانب من تملك الأراضي الزراعية والقابلة للزراعة، وأجاز لهم تملكها في حالات استثنائية منصوص عليها في هذا القانون.
إلا أن المشرع عمل على القضاء على هذه الاستثناءات التي كانت تمكن أعداد كبيرة من الأجانب من تملك الأراضي الزراعية في مصر، فقد قام بإلغاء هذا القانون بمقتضى القانون رقم 15 لسنة 1963 مقرراً القواعد التالية:
1- يحظر على الأجانب مطلقاً سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي القابلة للزارعة والأراضي البور .. ويشمل هذا الحظر الملكية التامة أو ملكية الرقبة أو حق الانتفاع.
2- استثناء من مبدأ سريان القانون بأثر فوري، قرر المشرع أن تؤول للدولة ملكية الأراضي الزراعية وما في حكمها المملوكة للأجانب وقت العمل بهذا القانون بما عليها من منشآت وآلات ثابتة وغير ثابتة والأشجار وجميع الملحقات المخصصة لخدماتها، مقابل التعويض اللازم، على أن يتم توزيع على صغار المزراعين وفقاً لأحكام قانون الإصلاح الزراعي.
3- يقع باطلاً على الإطلاق كل تصرف يخالف ذلك، ويكونة لذوي الشأن او النيابة العامة طلب الحكم بالبطلان، وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها.
4- يستثنى من الحظر السابق الجمعيات الخيرية الأجنبي التي كانت موجودة وقت العمل بقانون الإصلاح الزراعي كما يستثنى أيضا من هذا الخطر المجمع المقدس بروما.
رأي السيد المستشار :
الواقع أن هذا الاستثناء ليس له ما يبرره، نظراً لأهمية الأراضي الزراعية وحساسيتها في ذات الوقت بالنسبة للمجتمع المصري، الأمر الذي يقتضي ضرورة قصر ملكيتها على الوطنيين.
ج- حظر الاستيلاء على الأراضي غير المزروعة التي لا ملك لها:
إن الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكاً للدولة. ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص مع الدولة وفقاً للوائح.
إلا أنه إذا زرع مصري أرضاً غير مزروعة أو غرسها او بنى عليها، تملك ف يالحال الجزء المزروع او المغروس أو المبني ولو بغير ترخيص من الدولة. ولكنه يفقد ملكيته بعد الاستعمال مدة خمس سنوات متتابعة خلال الخمس عشرة سنة التالية للتملك.
ويحظر بالتالي الأجانب الاستيلاء على مثل هذه الأراضي.
د- جواز تملك الأجانب للأراضي الصحراوية:
لقد كان المشرع في ظل القانون رقم 15 لسنة 1963 قد أعطى الأراضي الصحراوية نفس الحكم المقرر للأراضي الزراعية من حيث حظر تملكها بواسطة الأجانب.
إلا أنه إيمانا من المشرع بحديث الرسول (ص) (من أحيا أرضا مواتاً فهي له) ، تم اصدار القانون رقم 5 لسنة 1996 في شأن قواعد التصرف بالمجان في الأراضي الصحراوية المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة او تأجيرها بإيجار اسمي لإقامة مشروعات استثمارية عليها أو التوسع فيها.
وقد قرر هذا القانون أنه:
يجوز التصرف بالمجان في الأراضي الصحراوية المملوكة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة والتي يصدر في تحديدها قرار من رئيس الجمهورية، كما يجوز تأجيرها بإيجار اسمي لإقامة مشروعات استثمارية عليها أو التوسع فيها، على ألا تزيد مدة الإيجار على أربعين عاما تجدد ما دام المشرع قائماً.
هـ- جواز تملك الأجانب للعقارات المبينة والأراضي الفضاء:
لقد مر تنظيم تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في مصر بثلاث مراحل رئيسية:
المرحلة الأولى: هي مرحلة الحظر المطلق في ظل أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 والذي نص على أن " يحظر على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أو اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية، أيا كان سبب اكتساب الملكية ما عدا الميراث ".
المرحلة الثانية: تم تنظيمها بمقتضى القانون رقم 56 لنسة 1988، وهي مرحلة التخفيف من حدة الحظر السابق وإجازة تملك الأجانب سواء من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين لهذا النوع من العقارات، وذلك بموافقة مجلس الوزراء بعد توافر الشروط التالية:
1- أن يكون التملك لعقار واحد بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته.
2- ألا تزيد مساحة العقار المبني بملحقاته أو الأراضي الفضاء على ثلاثة آلاف متر مربع.
3- ألا تكون ملكية العين حصة شائعة مع مصري.
4- أن يحول عن طريق أحد بنوك القطاع العام التجارية نقداً أجنبياً قابلا للتحويل بسعر السوق المصرفية يعادل الثمن الفعلي للعقار.
5- ألا يكون العقار من العقارات المعتبر أثراً وفقاً لأحكام قانون الآثار.
المرحلة الثالثة: وهي المرحلة الحالية المصاحبة لتبني الدولة لسياسات اقتصادية جديدة، وهي مرحلة الأصل فيها جواز تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، وذلك بالشروط الآتية:
1- أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحكاء الجمهورية بقصد السكنى له ولأسرته.
2- الا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع.
3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثراً في حكم قانون حماية الآثار.
4- يجب على الأجنبي أن يقوم بشهر التصرف الناقل للملكية بإحدى مكاتب الشهر العقاري والتوثيق التي تنشأ خصيصاً لهذا الغرض ويتعين على هذه المكاتب الأخيرة إنهاء إجراءات التسجيل خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة.
5- يجب على الأجنبي الذي اكتسب ملكية أرض فضاء أن يقوم بالبناء عليها خلال مدة لا تجاوز الخمس سنوات التالية لشهر التصرف.
6- لا يجوز للأجنبي التصرف في العقار الذي اكتسب ملكيته قبل مضي خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية. ويجوز لرئيس مجلس الوزراء أن يستثنى أشخاصاً معينة من هذا الحكم.
7- لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للأحكام السابقة إذا كانت ملكية العقار مقررة لحكومة أجنبية لاتخاذه مقراً لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة بشرط المعاملة بالمثل، كذلك إذا كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.
رأي السيد المستشار :
إن المشرع المصري قد تساهل كثيراً في تملك الأجانب لهذا النوع من العقارات. فالسماح للأجنبي بتملك عقارين مساحة كل منهما أربعة آلاف متر مربع، لتصل المساحة الإجمالية إلى ثمانية آلاف متر مربع، وإعطاء رئيس مجلس الوزراء إمكانية الترخيص للأجنبي بتملك مساحة تزيد على هذه المساحة يعد إسرافاً شديداً لا مبرر له، فالغرض من تمكين الأجنبي من تملك هذا النوع من العقارات هو المساهمة في توفير السكن الخاص له ولأسرته، إلا أن تمكينه من تملك ثمانية آلاف متر مربع على الأقل هو أمر مبالغ فيه فالمساحة المسموح للأجنبي بتمليكها تكفي لبناء مجمع سكني كبير، وليس لإعداد سكن خاص لأسرته مكونة من زوج وزوجة وأبنائهما القصر.
مكتب / محمد جابر عيسى المحامى
والمستشار القانونى
المبدأ في القانون الدولي:
لم يستقر القانون الدولي على مبدأ موحد في شأن تملك الأجانب للعقارات. فالأمر خاضع لسلطان كل دولة ولتشريعاتها الداخلية وفقاً لما تقضي به ظروفها ومصالحها السياسية أو الاقتصادية أو الاجتماعية.
فالدول الاشتراكية تحرم الملكية الفردية على الأجانب، أما الدول الرأسمالية فمنها ما يسمح للأجانب بتملك أنواع معينة من العقارات بشروط محددة ومنها من يمنعهم من تملكها على الإطلاق.
- وتتجه الدول حالياً إلى السماح للأجانب بتملك العقارات المبينة بصفة عامة كالشقق والمنازل، إلا أن هذه الدول تحظر على الأجانب تملك الأراضي الزراعية أو العقارات المتاخمة للحدود لاعتبارات مصالحها العليا وأمنها القومي.
- وبالتالي فإن كل دولة تستطيع أن تضع من القيود على تملك الأجانب فيها بما يتواءم مع مصلحتها الوطنية.
(ب) الوضع في القانون المصري:
إن المشرع المصري في بداية الأمر قرر حرمان الأجانب من تملك العقارات في مصر، إلا أنه مع تبني الدولة لسياسات جديدة قائمة على الاقتصاد الحر وتشجيع اسثتمار رأس المال العربي والأجنبي، فقد قرر المشرع التخفيف من حدة هذا الحرمان بخصوص أنواع معينة من العقارات. ويبدو ذلك جلياً عند استعراضنا للأحوال التالية:
أ- تملك العقارات المتاخمة (القريبة للحدود:
لقد قرر المشرع المصري حرمان الأجانب من تملك العقارات (القريبة) المتاخمة للحدود.
وسبب الخطر يكمن في أهمية مناطق الحدود باعتبارها المنفذ المباشر للجمهورية على الدول الأجنبية، وهو ما يتطلب أن تكون ملكيتها قاصرة فقط على الوطنيين الذين يفترض فيهم الولاء المطلق، وهذا ما تقتضيه ضرورات الدفاع الوطني وحماية أمن الدولة ويسري هذا الحظ على الأجنبي سواء كان شخصاً طبيعيا أو اعتبارياً.
رأيالسيد الستشار :
الواقع أن علة الحظر قائمة أيضا في حالة التملك بطريق الميراث، فلا داعي لاستثنائها من هذا المنع. لذلك نرى أن ضرورات الدفاع الوطني تبرر للدولة نزع ملكية هذه العقارات مع دفع التعويضات اللازمة لأصحاب الشأن.
ب- حظر تملك الأراضي الزراعية والقابلة للزراعة:
- بعد انتهاء الاستعمار واسترداد مصر لسيادتها الكاملة على أراضيها، أصدر المشرع القانون رقم 37 لسنة 1951 مقرراً فيه حرمان الأجانب من تملك الأراضي الزراعية والقابلة للزراعة، وأجاز لهم تملكها في حالات استثنائية منصوص عليها في هذا القانون.
إلا أن المشرع عمل على القضاء على هذه الاستثناءات التي كانت تمكن أعداد كبيرة من الأجانب من تملك الأراضي الزراعية في مصر، فقد قام بإلغاء هذا القانون بمقتضى القانون رقم 15 لسنة 1963 مقرراً القواعد التالية:
1- يحظر على الأجانب مطلقاً سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي القابلة للزارعة والأراضي البور .. ويشمل هذا الحظر الملكية التامة أو ملكية الرقبة أو حق الانتفاع.
2- استثناء من مبدأ سريان القانون بأثر فوري، قرر المشرع أن تؤول للدولة ملكية الأراضي الزراعية وما في حكمها المملوكة للأجانب وقت العمل بهذا القانون بما عليها من منشآت وآلات ثابتة وغير ثابتة والأشجار وجميع الملحقات المخصصة لخدماتها، مقابل التعويض اللازم، على أن يتم توزيع على صغار المزراعين وفقاً لأحكام قانون الإصلاح الزراعي.
3- يقع باطلاً على الإطلاق كل تصرف يخالف ذلك، ويكونة لذوي الشأن او النيابة العامة طلب الحكم بالبطلان، وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها.
4- يستثنى من الحظر السابق الجمعيات الخيرية الأجنبي التي كانت موجودة وقت العمل بقانون الإصلاح الزراعي كما يستثنى أيضا من هذا الخطر المجمع المقدس بروما.
رأي السيد المستشار :
الواقع أن هذا الاستثناء ليس له ما يبرره، نظراً لأهمية الأراضي الزراعية وحساسيتها في ذات الوقت بالنسبة للمجتمع المصري، الأمر الذي يقتضي ضرورة قصر ملكيتها على الوطنيين.
ج- حظر الاستيلاء على الأراضي غير المزروعة التي لا ملك لها:
إن الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكاً للدولة. ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص مع الدولة وفقاً للوائح.
إلا أنه إذا زرع مصري أرضاً غير مزروعة أو غرسها او بنى عليها، تملك ف يالحال الجزء المزروع او المغروس أو المبني ولو بغير ترخيص من الدولة. ولكنه يفقد ملكيته بعد الاستعمال مدة خمس سنوات متتابعة خلال الخمس عشرة سنة التالية للتملك.
ويحظر بالتالي الأجانب الاستيلاء على مثل هذه الأراضي.
د- جواز تملك الأجانب للأراضي الصحراوية:
لقد كان المشرع في ظل القانون رقم 15 لسنة 1963 قد أعطى الأراضي الصحراوية نفس الحكم المقرر للأراضي الزراعية من حيث حظر تملكها بواسطة الأجانب.
إلا أنه إيمانا من المشرع بحديث الرسول (ص) (من أحيا أرضا مواتاً فهي له) ، تم اصدار القانون رقم 5 لسنة 1996 في شأن قواعد التصرف بالمجان في الأراضي الصحراوية المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة او تأجيرها بإيجار اسمي لإقامة مشروعات استثمارية عليها أو التوسع فيها.
وقد قرر هذا القانون أنه:
يجوز التصرف بالمجان في الأراضي الصحراوية المملوكة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة والتي يصدر في تحديدها قرار من رئيس الجمهورية، كما يجوز تأجيرها بإيجار اسمي لإقامة مشروعات استثمارية عليها أو التوسع فيها، على ألا تزيد مدة الإيجار على أربعين عاما تجدد ما دام المشرع قائماً.
هـ- جواز تملك الأجانب للعقارات المبينة والأراضي الفضاء:
لقد مر تنظيم تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في مصر بثلاث مراحل رئيسية:
المرحلة الأولى: هي مرحلة الحظر المطلق في ظل أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 والذي نص على أن " يحظر على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أو اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية، أيا كان سبب اكتساب الملكية ما عدا الميراث ".
المرحلة الثانية: تم تنظيمها بمقتضى القانون رقم 56 لنسة 1988، وهي مرحلة التخفيف من حدة الحظر السابق وإجازة تملك الأجانب سواء من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين لهذا النوع من العقارات، وذلك بموافقة مجلس الوزراء بعد توافر الشروط التالية:
1- أن يكون التملك لعقار واحد بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته.
2- ألا تزيد مساحة العقار المبني بملحقاته أو الأراضي الفضاء على ثلاثة آلاف متر مربع.
3- ألا تكون ملكية العين حصة شائعة مع مصري.
4- أن يحول عن طريق أحد بنوك القطاع العام التجارية نقداً أجنبياً قابلا للتحويل بسعر السوق المصرفية يعادل الثمن الفعلي للعقار.
5- ألا يكون العقار من العقارات المعتبر أثراً وفقاً لأحكام قانون الآثار.
المرحلة الثالثة: وهي المرحلة الحالية المصاحبة لتبني الدولة لسياسات اقتصادية جديدة، وهي مرحلة الأصل فيها جواز تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، وذلك بالشروط الآتية:
1- أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحكاء الجمهورية بقصد السكنى له ولأسرته.
2- الا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع.
3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثراً في حكم قانون حماية الآثار.
4- يجب على الأجنبي أن يقوم بشهر التصرف الناقل للملكية بإحدى مكاتب الشهر العقاري والتوثيق التي تنشأ خصيصاً لهذا الغرض ويتعين على هذه المكاتب الأخيرة إنهاء إجراءات التسجيل خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة.
5- يجب على الأجنبي الذي اكتسب ملكية أرض فضاء أن يقوم بالبناء عليها خلال مدة لا تجاوز الخمس سنوات التالية لشهر التصرف.
6- لا يجوز للأجنبي التصرف في العقار الذي اكتسب ملكيته قبل مضي خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية. ويجوز لرئيس مجلس الوزراء أن يستثنى أشخاصاً معينة من هذا الحكم.
7- لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للأحكام السابقة إذا كانت ملكية العقار مقررة لحكومة أجنبية لاتخاذه مقراً لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة بشرط المعاملة بالمثل، كذلك إذا كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.
رأي السيد المستشار :
إن المشرع المصري قد تساهل كثيراً في تملك الأجانب لهذا النوع من العقارات. فالسماح للأجنبي بتملك عقارين مساحة كل منهما أربعة آلاف متر مربع، لتصل المساحة الإجمالية إلى ثمانية آلاف متر مربع، وإعطاء رئيس مجلس الوزراء إمكانية الترخيص للأجنبي بتملك مساحة تزيد على هذه المساحة يعد إسرافاً شديداً لا مبرر له، فالغرض من تمكين الأجنبي من تملك هذا النوع من العقارات هو المساهمة في توفير السكن الخاص له ولأسرته، إلا أن تمكينه من تملك ثمانية آلاف متر مربع على الأقل هو أمر مبالغ فيه فالمساحة المسموح للأجنبي بتمليكها تكفي لبناء مجمع سكني كبير، وليس لإعداد سكن خاص لأسرته مكونة من زوج وزوجة وأبنائهما القصر.
مكتب / محمد جابر عيسى المحامى
والمستشار القانونى
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق