دعوى صورية عقد البيع صورية نسبية بستر وصية

صيغة دعوى صورية عقد البيع صورية نسبية بستر وصية انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي بناء على طلب السيد /…… المقيم سكناً / …………… ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن …… أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :- السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… الموضـــــوع المدعي والمدعي عليهم جميعاً هم ورثة والدهم المرحوم ……… الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م تاركاً من خلفه أعيان تركة " …… توضح عناصر التركة وفق محضر الجرد الحاصل بشأنها …… " وقد فوجي المدعي حال طلبه قسمة أعيان التركة طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية بالمدعي عليهم يرفضون تلك القسمة علي سند من القول أنهم اشتروا من مورثهم المرحوم ……… ما هو العقار الذي خلفه من بعده . ولما كان العقد - سندهم في إدعاء الملكية - عقد صوري صورية نسبية بالتستر إذ هو في حقيقته وصية وليس بيعاً الأمر الذي حدا بالمدعي إلى إقامة هذه الدعوى مسطراً فيها طلباته وما تقوم عليه من أسس قانونية وواقعية . الأساس القانوني تنص المادة 245 من القانون المدني : إذا ستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد ظاهر ، فالعقد النافذ فيما بين المتعاقدين والخلف العام هو العقد الحقيقي . تنص المادة 917 من القانون المدني : إذا تصرف شخص لأحد ورثته واحتفظ بأية طريقة كانت بجيارة العين التى تصرف فيها ، وبحقه الانتفاع بها مدى حياته ، اعتبر التصرف مضافا إلى ما بعد الموت وتسرى عليه أحكام الوصية ما لم يقم دليل يخالف ذلك . دليل المدعي علي كون العقد محل الطعن عقد صوري صورية نسبية بطريق التستر الثابت أن الصورية بطريق التستر تنصب علي نوع العقد ، فيستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد آخر صوري مختلف عنه في النوع ، ويقصد بنوع العقد طبيعة التصرف القانوني الذي يتضمنه العقد ، والثابت أن حقيقة التصرف الذي صدر عن مورث المدعي والمدعي عليهم جميعاً المرحوم ……… وصية ، والدليل علي ذلك : أولا :: أن المدعي عليهم لم يدفعوا ثمناً لقاء هذا العقد وهو الأمر الذي تحققت منه المحكمة من نتائج حكم التحقيق ، فالمدعي عليهم جميعا - وحتى هذه اللحظة ليس لأحدهم مصدر دخل لكونهم جميعاً مازالوا بلا عمل لانشغالهم بالدراسة ، وعد دفع الثمن لهو أبلغ دليل علي صورية هذا العقد بطريق التستر وقد قضي في هذا الخصوص - عدم دفع ثمن الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية بطريق التستر . ( طعن 1750 لسنة 55 ق جلسة 20/11/1986 ) ثانياً :: أن العقد المطعـون عليه بالصورية النسبيـة بالتستر تضمن في البند الخاص بالشيء المبيع أن نصيب الذكر في الشيء المبيع ضعف نصيب الأنثى وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث ويدعم - بصدق - القول بصورية عقد البيع. وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض - توزيع الشيء المبيع طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية إذا كان يبين من الحكم المطعون فيه ومن المذكرة المقدمة من الطاعن إلى محكمة الاستئناف أنه تمسك أمام تلك المحكمة بصورية عقد البيع - الصادر من والدته إلى باقي أولادها - صورية مطلقة ودلل علي هذه الصورية بعدة قرائن منها أن العقد تضمن أن نصيب الذكر ضعف نصيب الأنثى - وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث - وأن المتصرف إليهم لا يستطيعون أداء الثمن . ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) ثالثا :: أن العقد المطعون عليه بالصورية النسبية بالتستر " وصية في صورة بيع " لم يظهره المدعي عليهم إلا بهد وفاة المورث . وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض : …… ، وأن العقد لم يظهر إلى حيز الوجود إلا بعد وفاة المتصرفة ، ……. ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) إثبات المدعي لدعواه بالصورية بجميع طرق الإثبات وفي ذلك قضت محكمة النقض : الوارث لا يعتبر في حكم الغير بالنسبة للتصرف الصادر من المورث الي وارث آخر إلا إذا كان طعنه علي هذا التصرف هو أنه وإن كان في ظاهره بيعاً منجزاً إلا أنه في حقيقته وصية إضراراً بحقه في الميراث أو أنه صدر في مرض موت المورث ، فيعتبر حينئذ في حكم الوصية ، لأنه في هاتين الصورتين يستمد الوارث حقه من القانـون مباشرة حماية له من تصرفات مورثه التي قصد بها التحايل علي قواعد الميراث أحكام هامة جداً تدرس قبل تحديد الطلبات في دعوى الصورية بالتستر الدعوى بطلب بطلان عقد البيع علي أساس أنه يستر وصية ، وإن وصفت بأنها دعوى بطلان إلا أنها في حقيقتها بحسب المقصود منها إنما هي دعوى بطلب تقرير صورية نسبية بطريق التستر ، وهذه الدعوى لا تسقط بالتقادم لأم ما يطلبه رافعها إنما هو تحديد طبيعة التصرف الذي قصده العاقدان ، وترتيب الآثار القانونية التي يجب أن تترتب علي النية الحقيقة لهما واعتبار العقد الظاهر لا وجود له ، وهذه حالة واقعية قائمة ومستمرة لا تزول بالتقادم ، فلا يمكن لذلك أن ينقلب العقد الصوري صحيحاً مهما طال الزمن . ( نقض - جلسة 1/5/1969 - مجموعة المكتب الفني - السنة 20 - ص 706 ) الدفع ببطلان عقد البيع علي أساس أنه يعتبر وصية وإن وصف بأنه دفع بالبطلان إلا أنه في حقيقته وبحسب المقصود منه وعلي ما جري به قضاء النقض إنما هو دفع بصورية هذا العقد صورية نسبية بطريق التستر لا يسقط بالتقادم ، لأن ما يطلبه المتمسك بهذا الواقع إنما هو تحديد طبيعة التصرف الذي قصده المتعاقدان ، وترتيب الآثار القانونية التي يجب أن تترتب علي النية الحقيقة لهما واعتبار العقد الظاهر لا وجود له ، وهذه حالة واقعية قائمة ومستمرة لا تزول بالتقادم فلا يمكن لذلك أن ينقلب العقد الصوري صحيحاً مهما طال الزمن . ( نقض - جلسة 10/4/1973 - مجموعة المكتب الفني - السنة 24 - ص 577 ) بناء عليه أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذا الإعلان وكلفتهم الحضور أمام محكمة …… الكائـن مقرها …… بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___م أمام الدائرة … ليسمعوا الحكم بالأتي : أولا : ببطلان عقد البيع سند الدعوى لصوريتة صورية نسبية بطريق التستر بالمخالفة لأحكام الميراث . ثالثا : إلزام المعلن إليهم المصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة ومع حفظ كافة الحقوق الأخرى . ولآجل العلم؛ تعليقات وتطبيقات هامة خاصة بدعوى بطلان العقد للصورية النسبية بستر الوصية في صورة بيع أولا ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف قانوني حقيقي هو التصرف الغير ظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا عقد البيع . ثانياً ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف آخر هو التصرف الظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا الوصية . ثالثا ::: للقول بوجود صورية يجب أن يكون وجود التصرف "الحقيقي " معاصر ومزامن للتصرف الظاهر ، وهو ما ثبت من التحقيق الذي أجرته المحكمة . رابعاً ::: للقول بوجود صورية يجب أن يظل العقد أو التصرف القانوني " الحقيقي " مستتر غير ظاهر ، وواقع الدعوى يؤيد ذلك فالمدعي عليهم لم يظهروا العقد الصوري " عقد البيع " إلا بعد وفاة مورث المدعي والمدعي عليهم المرحوم ……… . الرد علي دفع المدعي عليهم بعدم جواز إثبات الصورية النسبية بالتستر إلا بالكتابة : لا مجال لتطبيق أحكام قانون الإثبات 13 لسنة 1968 فيما يتعلق بعدم جواز إثبات الثابت بالكتابة إلا بالكتابة .. السبب .. هو وجود تحايل علي القانون ، فالمدعي وهو أحد ورثة مورث المدعي عليهم إنما يستمد حقه في الإرث من القانون ، والتحايل تم بين المورث والمدعي عليهم ومن ثم يجوز له الإثبات بجميع طرق الإثبات . وفي ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض في قضاء ذي شأن نجله . الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية النسبية بطريق التستر ، وإذن فمتي كان العقد الظاهر المطعون عليه بهذه الصورية مكتوباً ، فإنه لا يجوز لأي من عاقديه أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة ، ولا يصح قياس هذه الحالة علي حالة الوارث الذي يجوز له إثبات طعنه علي العقد بأنه يخفي وصية بجميع طرق الإثبات لأن الوارث لا يستمد حقه في الطعن - في هذه الحالة - من المورث وإنما من القانون مباشرة علي أساس أن التصرف قد صدر إضراراً بحقه في الإرث فيكون تحايلاً علي القانون . وفي تأكيد ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض كذلك . الصورية التدليسية التي تقوم علي إخفاء وصية وراء بيع - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - يعد تحايلاً علي القانون ، بما يترتب عليه بطلان البيع ، وللوارث أن يثبت بكافة طرق الإثبات ومنها البينة والقرائن أن العقد لم يكن بيعاً وإنما هو خلاف نصوصه يستر وصية . ( الطعن 345 لسنة 66 ق جلسة 5/3/1994 )

الصورية فى قضاء النقض

الصورية فى قضاء النقض الموجز: بيع مشترى العقار المشفوع فيه الى مشتر ثان قبل اعلان الرغبة فى الاخذ بالشفعة وقبل تسجيلها م 938 مدنى اثره عدم جواز الاخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى اثبات الشفيع صورية البيع لثانى مؤداه اعفاؤه من توجيه طلب الشفعة الى المشترى الثانى شرطه اثبات الصورية فى مواجهة المشترى الثانى مال دعوى الشفعة تعلقه على ثبوت الصورية او نفيها . القاعدة: لئن كان مفاد نص المادة 938 من القانون المدنى - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - انه اذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع ثان قبل ان تعلن اية ر غبة فى الاخذ بالشفعة او قبل ان يتم تسجيل هذه الرغبة فانه يسرى فى حق الشفيع ولايجوز الاخذ او قبل ان يتم تسجيل هذه الرغبة فانه يسرى فى حق الشفيع ولا يجوز الاخذ بالشفعة الامن المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها الا ان ذلك اعتبر البيع من المالك للمشترى الاول قائما وهو الذى يعتد به فى طلب الشفعة دون البيع الثانى الذى لاوجود له بما يغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة للمشترى الثانى على انه يجب ان يتم اثبات الصورية فى مواجهة المشترى الثانى ، ويتعين على المحكمة ان تفصل فى الادعاء بالصورية اذا يتوقف مصير دعوى دعوى الشفعة على ثبوت الصورية من عدمه وبصدور حكم لصالح الشفيع بصورية عقد المشترى الثانى تصح اجراءات طلب الشفعة فى البيع الاول . ( المادتان244 ،942 / 1 من القانون المدنى ) ( الطعن رقم 984 لسنة 59 ق جلسة 12/ 1/ 2004 س 45 ج 1 ص 139 ) الموجز: عبء إثبات صورية العقود . وقوعه على عاتق من يدعيها . عجزه عن الإثبات . أثره . وجوب الأخذ بظاهر نصوص العقد . القاعدة: عبء إثبات صورية العقود يقع على عاتق من يدعيها فإن عجز وجوب الأخذ بظاهر نصوص العقد . ( المادة 178 مرافعات ـ المادة 244 مدنى ) ( الطعن رقم 1109 لسنة 66 ق جلسة 1997/10/20 س 48 ج 2 ص 1139 ) الموجز: وصف العقد بالصورية . مسألة قانونية من صميم ولاية المحكمة . عدم جواز القضاء بالصورية على الإطمئنان إلى قول خبير أو شاهد . وجوب أن تورد المحكمة فى حكمها أساس قضائها من الوقائع والمستندات المطروحة عليها . القاعدة: إذ كان وصف العقد بالصورية هو تكييف للعلاقة القنونية بين الخصوم ـ وهى مسألة بحتة ـ من صميم ولاية المحكمة التى لايجوز لها أن تتخلى عنها لسواها فلا يجوز أن تقيم قضاءها بالصورية على مجرد أنها اطمأنت إلى قول خبير أو شاهد وصف العقد بالصورية …. فرأى هذا أو ذلك لا يغنى المحكمة على أن تقول كلمتها أون تورد فى حكمها الأساس الذى بنيت عليه قضاءها مستمداً من الوقائع والمستندات المطروحة عليها . ( المادة 178 مرافعات ـ المادة 244 مدنى ) ( الطعن رقم 1109 لسنة 66 ق جلسة 1997/10/20 س 48 ج 2 ص 1139 ) الموجز: الصورية المطلقة والصورية النسبية . ماهية كل منهما . اختلافها بنوعيها عن التزوير . علة ذلك . كلا المتعاقدين عالم بالصورية ومتواطئ عليها مع الآخر . أثره . عدم جواز الطعن في العقد الرسمي أو العرفي بالتزوير بسبب صوريته. القاعدة: تختلف الصورية المطلقة عن الصورية النسبية التي لا تتناول وجود العقد وإنما تتناول تاريخه أو نوعه أو ركناً فيه أو شرطاً من شروطه أو شخص المتعاقدين كما تختلف الصورية بنوعيها عن التزوير لأن كلا المتعاقدين عالم بالصورية ومتواطئ عليها مع الآخر فلا يجوز إذن الطعن في العقد الرسمي أو العرفي بالتزوير بسبب صوريته. ( المادتان 244 من القانون المدني ، 49 إثبات ) ( الطعن رقم 4014 لسنة 66 ق جلسة 1997/1/30 س 48 ج 1 ص 252 ) الموجز: المشترى بعقد مسجل أو غير مسجل . له التمسك بصورية عقد المشترى الآخر من البائع له صورية مطلقة . علة ذلك . أنه من الغير . م 244 مدني. القاعدة: المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن للمشترى سواء سجل عقده أو لم يسجل أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر من البائع له صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذى تقصده المادة 244 من القانون المدني يمكن أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده . ( المادتان 244 ، 418 من القانون المدني ) ( الطعن رقم 4014 لسنة 66 ق جلسة 1997/1/30 س 48 ج 1 ص 252 ) الموجز: طعن الوارث في البيع الصادر من المورث بأنه يخفي وصية إضراراً بحقه في الميراث أو أنه صدر في مرض الموت . جواز إثباته بكافة طرق الإثبات . الوارث لا يستمد حقه في الطعن في هذه الحالة من المورث ، وإنما من القانون مباشرة . اعتباره من الغير بالنسبة لهذه التصرفات . القاعدة: المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث يعتبر في حكم الغير بالنسبة للتصرف الصادر من المورث إذا كان طعنه على هذا التصرف هو أنه وإن كان في ظاهره بيعاً منجزاً إلا أنه في حقيقته يخفي وصية إضراراً بحقه في الميراث أو أنه صدر في مرض موت المورث فيعتبر إذ ذاك في حكم الوصية لأنه في هاتين الصورتين يستمد الوارث حقه من القانون مباشرة حماية له من تصرفات مورثه التي قصد بها الاحتيال على قواعد الإرث التي تعتبر من النظام العام ويكون له إثبات الصورية التي تمس حقه في الميراث بكافة طرق الإثبات. ( المواد 244 ، 418 ، 875 ، 915 ، 916 من القانون المدني ، المادة 1 من قانون الإثبات ) ( الطعن رقم 2786 لسنة 60 ق جلسة 1997/1/12 س 48 ج 1 ص 111 ) الموجز: عدم جواز رفض القاضى الاثبات بالبينة حيث يوجب القانون الاثبات بالكتابة .مؤداه . طلب الطاعن احالة الدعوى للتحقيق لاثبات صورية عقد المطعون ضدها الاولى . امتناع الحكم عن اجابة هذا الطلب دون دفع منها بعدم جواز اثبات صورية عقدها بالبينة . خطأ . القاعدة: من المقرر انه لا يجوز للقاضى من تلقاء نفسه رفض الاثبات بالبينة حيث يوجب القانون الاثبات بالكتابة ، من غير طلب من الخصوم ، وكانت المطعون ضدها الاولى لم تدفع بعدم جواز اثبات صورية عقدها صورية مطلقة بالبينة ، فان الثابت كذلك من الاوراق ان الطاعن كان قد اختصم بعقد بيع سبق ان صدر اليه عن ذات المبيع ومن نفس البائع الى المطعون ضدها الاولى فانه بذلك يعتبر من الغير بالنسبة لعقدها يجوز له عند ادعائه صوريته اثبات هذه الصورية بجميع طرق الاثبات ، كما هو مقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة ـ ان للمشترى ولو لم يكن عقده مسجلا ان يتمسك بصورة عقد المشترى الاخر الذى سجل عقده صورية مطلقة ليتوصل بذلك الى محو هذا العقد من الوجود اذ انه بصفته دائنا للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر اليه يكون له ان يتمسك بتلك الصورية لازالة جميع العوائق التى تصادفه فى سبيل تحقيق اثر عقده ، ويصبح له بهذه الصفه ـ وفقا لصريح نص المادة 1/244 من القانون المدنى ـ ان يثبت صورية العقد الذى اضر به بطرق الاثبات كافة باعتباره من الغير فى احكام الصورية بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع الى مشتر اخر . واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وامتنع عن اجابة طلب الطاعن احالة الدعوى الى التحقيق باعتبار انه وارث للبائع لا يجوز له اثبات صورية عقد المطعون ضدها الاولى الا بما كان يجوز لمورثه من طرق الاثبات من غير ان تتمسك المطعون ضدها الاولى بذلك ودون الاعتداد بصفه الطاعن كمشتر من البائع بما يتيح له بهذه الصفة اثبات الصورية بجميع الوسائل على نحو ما سلف بيانه ، فانه يكون قد خالف القانون . ( المادة 244 مدنى ، المادة 178 مرافعات ) ( الطعن رقم 4446 لسنة 65 ق جلسة 1996/5/16 س47 ج1 ص828 ) الموجز: إنتقال الملكية فى التصرفات العقارية . مناطه . أمران أصلى وهو العقد الصحيح الناقل للملكية وتبعى وهو التسجيل . مؤداه . العقد الباطل لصوريتة لا يصححه التسجيل . القاعدة: إذ كانت الملكية فى التصرفات العقارية لا تنتقل بالتسجيل وحده وإنما هى تنتقل بأمرين أحداهما أصلى وأساسى وهو العقد الصحيح الناقل للملكية وثانيهما تبعى ومكمل وهو التسجيل فإذا انعدم الأصلى فلا يغنى عنه المكمل وبالتالى فإن العقود الباطله لصوريتها لا يصححها التسجيل ( المواد 428 ، 244 مدنى ، م 15 ، 17 ق 114 لسنة 46) ( الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 21 / 12 / 1995 س 46 ج 2 ص 1428) الموجز: حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات . إثبات ذلك . أثره . لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بتلك الصورية . القاعدة: للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولوكان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا نجح فى ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به فى هذه الحالة . ( المادتان 244 مدنى , 62 إثبات ) ( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 19 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1189) . الموجز: تمسك المطعون ضدهم بصورية عقود بيع أعيان التركة الصادرة من مورثهم للطاعنين وأنها بقصد حرمانهن من الميراث . نزاع لا يقبل التجزئة . علة ذلك . القاعدة: إذ كان الثابت أن المطعون ضدهن قد أقمن الدعوى بطلب تثبيت ملكيتهم إلى حصصهن المخلفة عن مورثهن مورث الطاعنين ، وإذ دفع الطاعنان هذه الدعوى بأن أعيان التركة قد بيعت لهما من المورث المذكور بعقود منجزة فطعن المطعون ضدهن بصورية هذه العقود وإنها كانت بقصد حرمانهن من الميراث وكان النزاع فى هذه الصورة يدور حول المركز القانونى للمطعون ضدهن والمستمد بالنسبة لهن جميعا من طعنهن على التصرفات الصادرة من مورثهن إضرارا بحقهن فى الارث باعتبارهن من الغير بالنسبة لهذه التصرفات وإذ يعد المطعون ضدهن جميعا سواء فى هذا المركز مادام أنهن يستمدونه من مصدر واحد هو حقهن فى الميراث ولا يحتمل الفصل فى طعنهن على التصرفات غير حل واحد كما لا يصح أن يكون التصرف بيعا بالنسبة لبعضهن وغير ذلك بالنسبة للبعض الآخر فإن مؤدى ذلك هو عدم قابلية موضوع النزاع للتجزئة . ( المواد 244 ، 418 ، 875 مدنى و المادة 218 مرافعات ) ( الطعنان رقمى 634، 637 لسنة 61 ق جلسة 1995/7/6 س 46 ج 2 ص 952 ) الموجز: تقدير كفاية قرائن الصورية . هو مما تستقل به محكمة الموضوع .المنازعة فى ذلك جدل موضوعى فى تقدير الدليل . عدم جواز إثارته أمام محكمة النقض. القاعدة: تقدير كفاية قرائن الصورية - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة يقع على عاتق من يدعيه وتستقل به محكمة الموضوع ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض صورية عقد الايجار على ما أورده . من خلو الأوراق من دليل يساند قولهم المرسل فى الشأن وهو ما يكفى لحمل هذا القضاء فأن النعى لا يعد وأن يكون مجادله موضوعية فيما تستقل بتقديره محكمة الموضوع مما لا تجوز اثارته أمام محكمة النقض . ( المادة 244 ، 245 مدنى ، 178مرافعات) الموجز: إقامة الحكم قضاءه بصورية التصرف على جمله قرائن متسانده عدم جواز مناقشه كل قرينة على حده لاثبات عدم كفايتها النعى على الحكم فى هذا الصدد جدل موضوعى تنحسر عنه رقابة محكمة النقض. القاعدة: إذ كانت القرائن التى ساقها الحكم المطعون فيه على ثبوت صورية عقد البيع الثانى هى قرائن متساندة واستنبطتها المحكمة من الأوراق المقدمة فى الدعوى وهى سائغة ومن شانها أن تؤدى إلى ما انتهى إليه الحكم وكان لا يجوز مناقشة كل قرينه منها على حده لاثبات عدم كفايتها فان ما أثاره الطاعنون بشان هذه القرائن والقول بعدم كفايتها فى ثبوت الصورية لا يعدو أن يكون مجادلة فى تقدير الدليل الذى تستقل به محكمة الموضوع وتنحسر عنه رقابة هذه المحكمة. (م1 ، 100 إثبات ، 244 ، 245 مدنى) ( الطعنان رقما 3658 ، 3659 لسنة 58 ق جلسة 1990/10/25 س 41 جـ2 ص555 ) الموجز: العقد الصوري لا وجود له قانونا ولو كان مسجلا مؤداه لكل دائن تجاهله رغم تسجيله ولو كان دينه لاحقا له تصديق المحكمة علي عقد الصلح لا يعد قضاء له حجية الشيء المحكوم فيه البيع الذي سبق أن تحرر بشأنه عقد صلح صدقت عليه المحكمة القضاء بالغائه لأنه في حقيقته وصية لا خطأ. القاعدة: العقد الصوري وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة لا وجود له قانونا سجل أو لم يسجل وأن لكل دائن أن يتجاهله رغم تسجيله ولو كان دينه لاحقا له كما أن القاضي وهو يصدق علي عقد الصلح لا يكون قائما بوظيفة الفصل في خصومة لأن مهمته تكون قاصرة علي اثبات ما حصل أمامه في اتفاق ومن ثم فان هذا الاتفاق لا يعدو أن يكون عقدا ليس له حجية الشيء المكوم فيه وان كان يعطي شطل تاألأحكطام عند اثباته لما كان ذلك فانه لا تثريب علي الحكم المطعون فيه اذا قضي بصورية العقود المسجلة ولم يعول علي الحكم الصادر في الدعوي رقم مدني طوخ لما ثبت للمحكمة التي أصدرته بما لها من سلطة تقدير أدلة الدعوي من أنها في حقيقتها وصية ويضحي النعي عليه بهذا السبب من أسباب الطعن علي غير أساس. ( المواد 244 , 245 ,248 , 418 مدنى103 مرافعات , 101 إثبات ) ( الطعن رقم 2541 لسنة 58 ق جلسة 1990/5/9 س 41 ع 2 ص105 ) الموجز: الثمن الحقيقىاستقلال محكمة الموضوع بأستخلاصه متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة. استخلاص أن الثمن الوارد بالعقد المسجل هو الثمن الحقيقى وليس الثمن المدعى بالعقد الابتدائى الذى يزيد عليه لعدم قيام الدليل على ذلك سائغ . القاعدة: استخلاص الثمن الحقيقى من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ولما كانت محكمة الاستئناف قد عهدت إلى الخبير المنتدب لبحث النزاع بيان الثمن الحقيقى للأرض المشفوع ……. فيها ومدى مطابقتها للثمن المسمى بعقد البيع المسجل رقم فانتهى الخبير من بحثه إلى أن ثمنها الحقيقى يبلغ 3000 جنيه استنادا لما هو ثابت بعقد البيع المسجل آنف البيان وأشار فى تقريره إلى أن الطاعن ادعى بأن الثمن الحقيقى يبلغ 750ر4868 جنيها حسبما اتفق الطرفان فى عقد البيع ذاته هو الابتدائى دون أن يقدم دليلا على ذلك سوى العقد المسجل وكان الحكم المطعون فيه قد صدق على ما انتهى إليه الخبير فى تقريره بخصوص الثمن الحقيقى للأرض المشفوع فيها لما كان ذلك وكانت أوراق الدعوى تدخلت مما يفيد صحة ما يدعيه الطاعن من تقديمه للمحكمة العقد الابتدائى لأرض النزاع استدلالا على أن ثمنها الحقيقى بما يزيد عن الثمن المثبت بالعقد المسجل وكان ما أورده الحكم المطعون فيه بأسبابه سالفة البيان سائغا ويكفى لحمل ما خلص إليه من أن الثمن الحقيقى الذى حصل به بيع تلك الأرض هو 3000 جنيه ، فان النعى عليه بهذا السبب يكون على غير أساس . ( المواد 244 ، 245 من القانون المدنى ، 178 من قانون المرافعات ) ( الطعن رقم 1221 لسنة 58 ق جلسة 1990/03/15 س 41 ع1 ص 767 ) الموجز: محكمة الموضوع لها إقامة قضائها فى الطعن بالصورية على مايكفى لتكوين عقيدتها من الإدلة المطروحة فى الدعوى دون أن تكون ملزمة باحالة الدعوى الى التحقيق . عدم جواز تعويلها فى ذلك على نصوص المحرر المطعون عليه . أو رفضها طلب الاحالة للتحقيق بغير مسوغ قانونى . علة ذلك القاعدة: اذ كان لمحكمة الموضوع ان تقيم قضاءها فى الطعن بالصورية على ما يكفى لتكوين عقيدتها من الأدلة المطروحة فى الدعوى دون أن تكون ملزمة باجابة الخصوم الى طلب إحالة الدعوى الى التحقيق الا أنه لا يجوز لها أن يجوز لها أن تعول فى ذلك على نصوص المحرر المطعون عليه لما فى ذلك من مصادرت على المطلوب وحكم على الدليل قبل تحقيقه أو أن يكون رفضها لهذا الطلب بغير مسوغ قانونى . ( المادة 244 ، 245 مدنى ، 178 مرافعات) ( الطعن رقم 2160 لسنة 53 ق جلسة 1990/1/31 س 41 ص 398) الموجز: ثبوت صورية ورقة عقد البيع أثره زوال قوتها في الإثبات انسحاب ذلك على عقد الصلح الذى تناولها تمسك الطاعنة بصورية عقد البيع دفاع جوهري مؤداه عدم جواز التعويل على نصوص المحرر المطعون عليه ولا ورقة الصلح المنسحب عليه لنفى هذا الدفاع مخالفة ذلك والالتفات عن مواجهته قصور . القاعدة: البين من الأوراق أن الطاعنة تمسكت بصورية ورقة عقد البيع المقدمة من المطعون ضده الأول في دعوى صحة التوقيع وقدمت تأييدا لذلك ورقة ضد تتضمن أن الثمن الحقيقي للعقار المبيع …. وإذ كان ثبوت صورية ورقة عقد البيع من شأنه زوال قوتها في أثبات وينسحب ذلك على عقد الصلح الذى تناولها ، وكان التمسك بهذه الصورية تبعا لذلك دفاعا جوهريا إذ لا يجوز التعويل على نصوص المحرر المطعون عليه ولا ورقة الصلح المنسحب عليه النفي هذا الدفاع لما في ذلك من مصادرة على المطلوب وحكم على الدليل قبل تحقيقه وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه مع ذلك على ما استخلصه من عقد الصلح المؤرخ … والتفت عن مواجهة دفاع الطاعنة في هذا الشأن فانه يكون قد شابه قصور في التسبيب . ( المواد 244 ، 245 ، 418 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات ) ( الطعن رقم 2353 لسنة 57 ق جلسة 1990/1/30 س 41 ع1 ص 344 )

مذكرة في الدفع بالصورية النسبية بطريق التستر الدفع ببطلان عقد البيع لصوريته صورية نسبية بستر وصية ببيع صوري

مذكرة في الدفع بالصورية النسبية بطريق التستر الدفع ببطلان عقد البيع لصوريته صورية نسبية بستر وصية ببيع صوري (( المادة 244 - 245 من القانون المدني )) مذكرة بدفاع السيد / ……………………………………… صفته … مدعي ضد السيد / ……………………………………… صفته … مدعي عليه السيد / ……………………………………… صفته …مدعي عليها السيد / ……………………………………… صفته …مدعي عليها في الدعوى رقم …… لسنة …… المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _/_/___ م وقائع الدعوى تخلص واقعات الدعوى بإيجاز غير مخل في أن المدعي والمدعي عليهم جميعاً هم ورثة والدهم المرحوم ……… الذي توفي بتاريخ _/_/___م تاركاً من خلفه أعيان تركة " …… توضح عناصر التركة وفق محضر الجرد الحاصل بشأنها …… " وقد فوجي المدعي حال طلبه قسمة أعيان التركة طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية بالمدعي عليهم يرفضون تلك القسمة علي سند من القول أنهم اشتروا من مورثهم المرحوم ……… ما هو العقار الذي خلفه من بعده . ولما كان العقد - سندهم في إدعاء الملكية - عقد صوري صورية نسبية بالتستر إذ هو في حقيقته وصية وليس بيعاً الأمر الذي حدا بالمدعي إلى إقامة هذه الدعوى مسطراً فيها طلباته وما تقوم عليه من أسس قانونية وواقعية . الدفوع وأوجه الدفاع الموضوعي الأساس القانوني : تنص المادة 245 من القانون المدني : إذا ستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد ظاهر ، فالعقد النافذ فيما بين المتعاقدين والخلف العام هو العقد الحقيقي . الهيئة الموقرة ::: دليل المدعي علي كون العقد محل الطعن عقد صوري صورية نسبية بطريق التستر الثابت أن الصورية بطريق التستر تنصب علي نوع العقد ، فيستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد آخر صوري مختلف عنه في النوع ، ويقصد بنوع العقد طبيعة التصرف القانوني الذي يتضمنه العقد. والثابت أن حقيقة التصرف الذي صدر عن مورث المدعي والمدعي عليهم جميعاً المرحوم ……… وصية ، والدليل علي ذلك : أولا :: أن المدعي عليهم لم يدفعوا ثمناً لقاء هذا العقد وهو الأمر الذي تحققت منه المحكمة من نتائج حكم التحقيق ، فالمدعي عليهم جميعا - وحتى هذه اللحظة ليس لأحدهم مصدر دخل لكونهم جميعاً مازالوا بلا عمل لانشغالهم بالدراسة ، وعد دفع الثمن لهو أبلغ دليل علي صورية هذا العقد بطريق التستر . وقد قضي في هذا الخصوص - عدم دفع ثمن الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية بطريق التستر . ( طعن 1750 لسنة 55 ق جلسة 20/11/1986 ) ثانياً :: أن العقد المطعون عليه بالصورية النسبية بالتستر تضمن في البند الخاص بالشيء المبيع أن نصيب الذكر في الشيء المبيع ضعف نصيب الأنثى وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث ويدعم - بصدق - القول بصورية عقد البيع. وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض - توزيع الشيء المبيع طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية إذا كان يبين من الحكم المطعون فيه ومن المذكرة المقدمة من الطاعن إلى محكمة الاستئناف أنه تمسك أمام تلك المحكمة بصورية عقد البيع - الصادر من والدته إلى باقي أولادها - صورية مطلقة ودلل علي هذه الصورية بعدة قرائن منها أن العقد تضمن أن نصيب الذكر ضعف نصيب الأنثى - وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث - وأن المتصرف إليهم لا يستطيعون أداء الثمن . ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) ثالثا :: أن العقد المطعون عليه بالصورية النسبية بالتستر " وصية في صورة بيع " لم يظهره المدعي عليهم إلا بهد وفاة المورث . وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض : …… ، وأن العقد لم يظهر إلى حيز الوجود إلا بعد وفاة المتصرفة ، ……. ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) الهيئة الموقرة ::: لما تقدم يثبت يقيناً أن عقد البيع محل دعوى الصورية في حقيقة أمره وصية وتتوافر بالتالي شروط الحكم لصالح المدعي ببطلان هذا العقد وعدم نفاذه في مواجهة المدعي واعتباره كأن لم يكن ، وبيان ذلك : أولا ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف قانوني حقيقي هو التصرف الغير ظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا عقد البيع . ثانياً ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف آخر هو التصرف الظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا الوصية . ثالثا ::: للقول بوجود صورية يجب أن يكون وجود التصرف "الحقيقي " معاصر ومزامن للتصرف الظاهر ، وهو ما ثبت من التحقيق الذي أجرته المحكمة . رابعاً ::: للقول بوجود صورية يجب أن يظل العقد أو التصرف القانوني " الحقيقي " مستتر غير ظاهر ، وواقع الدعوى يؤيد ذلك فالمدعي عليهم لم يظهروا العقد الصوري " عقد البيع " إلا بعد وفاة مورث المدعي والمدعي عليهم المرحوم ……… . الرد علي دفع المدعي عليهم بعدم جواز إثبات الصورية النسبية بالتستر إلا بالكتابة الهيئة الموقرة بجلسة _/_/___م أبدي الحاضر عن المدعي عليهم دفعاً بعدم جواز إثبات صورية عقد البيع محل الطعن بالصورية النسبية - بطريق التستر - إلا بالكتابة - رداً علي طلب المدعي إحالة دعوى الصورية إلى التحقيق ليثبت الأخير الصورية بكل طرق الإثبات. وفي الرد علي هذا الدفع نقرر أنه لا مجال لتطبيق أحكام قانون الإثبات 13 لسنة 1968 فيما يتعلق بعدم جواز إثبات الثابت بالكتابة إلا بالكتابة .. السبب .. هو وجود تحايل علي القانون ، فالمدعي وهو أحد ورثة مورث المدعي عليهم إنما يستمد حقه في الإرث من القانون ، والتحايل تم بين المورث والمدعي عليهم ومن ثم يجوز له الإثبات بجميع طرق الإثبات . وفي ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض في قضاء ذي شأن نجله . الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية النسبية بطريق التستر ، وإذن فمتي كان العقد الظاهر المطعون عليه بهذه الصورية مكتوباً ، فإنه لا يجوز لأي من عاقديه أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة ، ولا يصح قياس هذه الحالة علي حالة الوارث الذي يجوز له إثبات طعنه علي العقد بأنه يخفي وصية بجميع طرق الإثبات لأن الوارث لا يستمد حقه في الطعن - في هذه الحالة - من المورث وإنما من القانون مباشرة علي أساس أن التصرف قد صدر إضراراً بحقه في الإرث فيكون تحايلاً علي القانون . ( الطعن 5611 لسنة 71 ق جلسة 23 / 5/ 2001 ) وفي تأكيد ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض كذلك . الصورية التدليسية التي تقوم علي إخفاء وصية وراء بيع - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - يعد تحايلاً علي القانون ، بما يترتب عليه بطلان البيع ، وللوارث أن يثبت بكافة طرق الإثبات ومنها البينة والقرائن أن العقد لم يكن بيعاً وإنما هو خلاف نصوصه يستر وصية . ( الطعن 345 لسنة 66 ق جلسة 5/3/1994 ) الطلبات الهيئة الموقرة ::: لما قدم من أدلة وما قر واستقر في يقين الهيئة الموقرة فإن المـدعي لا يسعـه إلا طلب الحكم لصالحة : أولا : ببطلان عقد البيع المؤرخ _/_/___م وعدم نفاذه في مواجهة المدعي واعتباره كأن لم يكن لصوريته صورية نسبية بطريق التستر . ثانياً : إلزام المدعي عليهما المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة . وكيل المدعي ... المحامي

صيغة دعوى صورية عقد البيع صورية نسبية بستر وصية

صيغة دعوى صورية عقد البيع صورية نسبية بستر وصية انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي بناء على طلب السيد /…… المقيم سكناً / …………… ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن …… أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :- السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطباً مع ………… الموضـــــوع المدعي والمدعي عليهم جميعاً هم ورثة والدهم المرحوم ……… الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م تاركاً من خلفه أعيان تركة " …… توضح عناصر التركة وفق محضر الجرد الحاصل بشأنها …… " وقد فوجي المدعي حال طلبه قسمة أعيان التركة طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية بالمدعي عليهم يرفضون تلك القسمة علي سند من القول أنهم اشتروا من مورثهم المرحوم ……… ما هو العقار الذي خلفه من بعده . ولما كان العقد - سندهم في إدعاء الملكية - عقد صوري صورية نسبية بالتستر إذ هو في حقيقته وصية وليس بيعاً الأمر الذي حدا بالمدعي إلى إقامة هذه الدعوى مسطراً فيها طلباته وما تقوم عليه من أسس قانونية وواقعية . الأساس القانوني تنص المادة 245 من القانون المدني : إذا ستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد ظاهر ، فالعقد النافذ فيما بين المتعاقدين والخلف العام هو العقد الحقيقي . تنص المادة 917 من القانون المدني : إذا تصرف شخص لأحد ورثته واحتفظ بأية طريقة كانت بجيارة العين التى تصرف فيها ، وبحقه الانتفاع بها مدى حياته ، اعتبر التصرف مضافا إلى ما بعد الموت وتسرى عليه أحكام الوصية ما لم يقم دليل يخالف ذلك . دليل المدعي علي كون العقد محل الطعن عقد صوري صورية نسبية بطريق التستر الثابت أن الصورية بطريق التستر تنصب علي نوع العقد ، فيستر المتعاقدان عقداً حقيقياً بعقد آخر صوري مختلف عنه في النوع ، ويقصد بنوع العقد طبيعة التصرف القانوني الذي يتضمنه العقد ، والثابت أن حقيقة التصرف الذي صدر عن مورث المدعي والمدعي عليهم جميعاً المرحوم ……… وصية ، والدليل علي ذلك : أولا :: أن المدعي عليهم لم يدفعوا ثمناً لقاء هذا العقد وهو الأمر الذي تحققت منه المحكمة من نتائج حكم التحقيق ، فالمدعي عليهم جميعا - وحتى هذه اللحظة ليس لأحدهم مصدر دخل لكونهم جميعاً مازالوا بلا عمل لانشغالهم بالدراسة ، وعد دفع الثمن لهو أبلغ دليل علي صورية هذا العقد بطريق التستر وقد قضي في هذا الخصوص - عدم دفع ثمن الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية بطريق التستر . ( طعن 1750 لسنة 55 ق جلسة 20/11/1986 ) ثانياً :: أن العقد المطعـون عليه بالصورية النسبيـة بالتستر تضمن في البند الخاص بالشيء المبيع أن نصيب الذكر في الشيء المبيع ضعف نصيب الأنثى وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث ويدعم - بصدق - القول بصورية عقد البيع. وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض - توزيع الشيء المبيع طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية إذا كان يبين من الحكم المطعون فيه ومن المذكرة المقدمة من الطاعن إلى محكمة الاستئناف أنه تمسك أمام تلك المحكمة بصورية عقد البيع - الصادر من والدته إلى باقي أولادها - صورية مطلقة ودلل علي هذه الصورية بعدة قرائن منها أن العقد تضمن أن نصيب الذكر ضعف نصيب الأنثى - وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث - وأن المتصرف إليهم لا يستطيعون أداء الثمن . ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) ثالثا :: أن العقد المطعون عليه بالصورية النسبية بالتستر " وصية في صورة بيع " لم يظهره المدعي عليهم إلا بهد وفاة المورث . وفي هذا الخصوص قضت محكمة النقض : …… ، وأن العقد لم يظهر إلى حيز الوجود إلا بعد وفاة المتصرفة ، ……. ( الطعن 410 لسنة 37 ق جلسة 9/1/1973 ) إثبات المدعي لدعواه بالصورية بجميع طرق الإثبات وفي ذلك قضت محكمة النقض : الوارث لا يعتبر في حكم الغير بالنسبة للتصرف الصادر من المورث الي وارث آخر إلا إذا كان طعنه علي هذا التصرف هو أنه وإن كان في ظاهره بيعاً منجزاً إلا أنه في حقيقته وصية إضراراً بحقه في الميراث أو أنه صدر في مرض موت المورث ، فيعتبر حينئذ في حكم الوصية ، لأنه في هاتين الصورتين يستمد الوارث حقه من القانـون مباشرة حماية له من تصرفات مورثه التي قصد بها التحايل علي قواعد الميراث أحكام هامة جداً تدرس قبل تحديد الطلبات في دعوى الصورية بالتستر الدعوى بطلب بطلان عقد البيع علي أساس أنه يستر وصية ، وإن وصفت بأنها دعوى بطلان إلا أنها في حقيقتها بحسب المقصود منها إنما هي دعوى بطلب تقرير صورية نسبية بطريق التستر ، وهذه الدعوى لا تسقط بالتقادم لأم ما يطلبه رافعها إنما هو تحديد طبيعة التصرف الذي قصده العاقدان ، وترتيب الآثار القانونية التي يجب أن تترتب علي النية الحقيقة لهما واعتبار العقد الظاهر لا وجود له ، وهذه حالة واقعية قائمة ومستمرة لا تزول بالتقادم ، فلا يمكن لذلك أن ينقلب العقد الصوري صحيحاً مهما طال الزمن . ( نقض - جلسة 1/5/1969 - مجموعة المكتب الفني - السنة 20 - ص 706 ) الدفع ببطلان عقد البيع علي أساس أنه يعتبر وصية وإن وصف بأنه دفع بالبطلان إلا أنه في حقيقته وبحسب المقصود منه وعلي ما جري به قضاء النقض إنما هو دفع بصورية هذا العقد صورية نسبية بطريق التستر لا يسقط بالتقادم ، لأن ما يطلبه المتمسك بهذا الواقع إنما هو تحديد طبيعة التصرف الذي قصده المتعاقدان ، وترتيب الآثار القانونية التي يجب أن تترتب علي النية الحقيقة لهما واعتبار العقد الظاهر لا وجود له ، وهذه حالة واقعية قائمة ومستمرة لا تزول بالتقادم فلا يمكن لذلك أن ينقلب العقد الصوري صحيحاً مهما طال الزمن . ( نقض - جلسة 10/4/1973 - مجموعة المكتب الفني - السنة 24 - ص 577 ) بناء عليه أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذا الإعلان وكلفتهم الحضور أمام محكمة …… الكائـن مقرها …… بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___م أمام الدائرة … ليسمعوا الحكم بالأتي : أولا : ببطلان عقد البيع سند الدعوى لصوريتة صورية نسبية بطريق التستر بالمخالفة لأحكام الميراث . ثالثا : إلزام المعلن إليهم المصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة ومع حفظ كافة الحقوق الأخرى . ولآجل العلم؛ تعليقات وتطبيقات هامة خاصة بدعوى بطلان العقد للصورية النسبية بستر الوصية في صورة بيع أولا ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف قانوني حقيقي هو التصرف الغير ظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا عقد البيع . ثانياً ::: للقول بوجود صورية يستلزم وجود تصرف آخر هو التصرف الظاهر أو المستتر ، وهو في دعوانا الوصية . ثالثا ::: للقول بوجود صورية يجب أن يكون وجود التصرف "الحقيقي " معاصر ومزامن للتصرف الظاهر ، وهو ما ثبت من التحقيق الذي أجرته المحكمة . رابعاً ::: للقول بوجود صورية يجب أن يظل العقد أو التصرف القانوني " الحقيقي " مستتر غير ظاهر ، وواقع الدعوى يؤيد ذلك فالمدعي عليهم لم يظهروا العقد الصوري " عقد البيع " إلا بعد وفاة مورث المدعي والمدعي عليهم المرحوم ……… . الرد علي دفع المدعي عليهم بعدم جواز إثبات الصورية النسبية بالتستر إلا بالكتابة : لا مجال لتطبيق أحكام قانون الإثبات 13 لسنة 1968 فيما يتعلق بعدم جواز إثبات الثابت بالكتابة إلا بالكتابة .. السبب .. هو وجود تحايل علي القانون ، فالمدعي وهو أحد ورثة مورث المدعي عليهم إنما يستمد حقه في الإرث من القانون ، والتحايل تم بين المورث والمدعي عليهم ومن ثم يجوز له الإثبات بجميع طرق الإثبات . وفي ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض في قضاء ذي شأن نجله . الطعن علي عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أي ثمن هو طعن بالصورية النسبية بطريق التستر ، وإذن فمتي كان العقد الظاهر المطعون عليه بهذه الصورية مكتوباً ، فإنه لا يجوز لأي من عاقديه أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة ، ولا يصح قياس هذه الحالة علي حالة الوارث الذي يجوز له إثبات طعنه علي العقد بأنه يخفي وصية بجميع طرق الإثبات لأن الوارث لا يستمد حقه في الطعن - في هذه الحالة - من المورث وإنما من القانون مباشرة علي أساس أن التصرف قد صدر إضراراً بحقه في الإرث فيكون تحايلاً علي القانون . وفي تأكيد ثبوت حق أحد الوريث في إثبات صورية البيع لبعض الورثة بكافة طرق الإثبات قررت محكمة النقض كذلك . الصورية التدليسية التي تقوم علي إخفاء وصية وراء بيع - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - يعد تحايلاً علي القانون ، بما يترتب عليه بطلان البيع ، وللوارث أن يثبت بكافة طرق الإثبات ومنها البينة والقرائن أن العقد لم يكن بيعاً وإنما هو خلاف نصوصه يستر وصية . ( الطعن 345 لسنة 66 ق جلسة 5/3/1994 )

عقد بيع يخفى وصية ((سورى ))

اذا اوصى شخص ببناء مستشفى لصالح الدولة من المال الموجود بين يدي منفذ الوصية، واذا لم يكف هذا المال فمن ثمن بيع العقارات التي يملكها الموصي، فلا يحق للدولة طلب تعيين حارس قضائي على ريع هذه العقارات, مستعجل 7/2/1957 تسري الوصية بالنسبة للطائفة الدرزية بالثلث وأكثر من الثلث للوارث وغيره وتصح بجميع الحقوق التي تنتقل بالإرث, الغرفة الشرعية أساس 154 قرار 560 تاريخ 3/7/1961 إن ثبوت كون عقد البيع يخفي عقد وصية من شأنه أن يجعل هذا العقد غير نافذ على الوارث الذي لم يقر الوصية. والوارث الذي يعتبر شخصا ثالثا بالنسبة للعقد يجوز له إثبات صورية العقد بجميع الوسائل بما فيه البينة الشخصية, نقض سوري رقم 472 تاريخ 4/11/1969 ليس للأم تمثيل من تجاوز سن الحضانة من أولادها في دعوى النفقة ما لم تكن وصية بموجب وثيقة قانونية,من تجاوز سن الرشد بين الأولاد يعتبر مكلفاً بإعالة اخوته قبل العم متى كان قادراً على ذلك و إذا انتفت مقدرته التزم العم بالنفقة متى تحقق فقر الأولاد ويسار العم, نقض سوري - الغرفة الشرعية أساس 3 قرار 77 تاريخ 27/1/1982 عند تنفيذ الوصية من أجنبي لا بد من مراعاة الأحكام القانونية الباحثة في تملك الأجانب للعقارات لتعلق هذه الأحكام بالنظام العام, كتاب رقم 23123 تاريخ 30/12/967 مجلة القانون ص 34/967, إن الادعاء بأن إخفاء الوصية تحت ستار البيع أو الهبة وبقصد التهرب من أحكام الإرث مخالفة للنظام العام ويجوز إثبات الصورية بجميع وسائل الإثبات وحق المؤرث بالتصرف بأمواله حال حياته لا يمنع من استثبات أن التصرف قد قصد به الوصية, نقض سوري 1690 أساس 3175 تاريخ 17/11/1980 إذا كان تصرف المؤرث حال حياته وليس في مرض الموت فلا يوجد صورية حتى ولو كان القصد حرمان بعض الورثة. أما إذا كان التصرف يستهدف إضافته إلى ما بعد الموت كان بمثابة وصية وهذه الناحية يمكن إثباتها بكل الطرق ومنها البينة الشخصية, نقض سوري رقم 1470 أساس 1174 تاريخ 26/9/1981

عقد يخفى وصية مستترة

الموجز: تكييف العقد بأنه بيع منجز . لا يمنع من ذلك احتواؤه علي شرط احتفاظ البائع بالانتفاع بالعين المبيعة مدة حياته وشرط منع المتصرف إليه من التصرف متي ثبت أن الثمن المسمي بالعقد قد دفع بأكمله مما يتنافي مع معني الوصية وهي من التبرعات . القاعدة: لا يقدح في تكييف العقد بأنه بيع منجزاً احتواؤه علي شرط احتفاظ البائع بالانتفاع بالعين المبيعة مدة حياته وشرط منع المتصرف إليه من التصرف في هذه العين إذا ثبت أن الثمن المسمي في العقد قد دفع بأكمله إذ هذا يتنافي مع معني الوصية التي هي من التبرعات . ( المادة 418 ، 917 مدنى ) ( الطعن رقم 487 لسنه 34 ق جلسة 1968/11/14 س 19 ص1362 ) الفهرس: 3بيع --> الفصل الأول : خصائص عقد البيع --> الفرع الثالث : عقد منجز 3الفصل الثالث : أركان عقد البيع --> الفرع الأول : الرضا وصحته --> الجزء الثاني : تطابق الايجاب والقبول --> بند 16 : عقود البيع الموصوفة - البيع مع اشتراط المنع من التصرف 3الفصل الثامن : بعض أنواع البيوع --> الفرع العاشر : البيع مع حفظ حق الانتفاع 3وصية --> الفصل الثاني : تكييف الوصية الموجز: الصورية النسبية بطريق التستر . عدم جواز إثباتها بين المتعاقدين إلا بالكتابة متى كان العقد الظاهر مكتوباً عكس ذلك الطعن على العقد بأنه يخفى وصية . جواز إثبات ذلك بكافة الطرق لاعتباره تحايلاً على القانون . حق الوارث فى الطعن فى هذه الحالة لا يستمد من المورث وإنما من القانون مباشرة . القاعدة: الطعن على عقد البيع بأنه يستر وصية ولم يدفع فيه أى ثمن هو طعن بالصورية النسبية بطريق التستر ، وإذن فمتى كان العقد الظاهر المطعون عليه بهذه الصورية مكتوباً فإنه لا يجوز لأى من عاقديه أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة وذلك عملاً بالمادة 1/401 من القانون المدنى ، ولا يصح قياس هذه الحالة على حالة الوارث الذى يجوز له إثبات طعنه على العقد بأنه يخفى وصية بجميع الطرق لأن الوارث لا يستمد حقه فى الطعن فى هذه الحالة من المورث وإنما من القانون مباشرة على أساس أن التصرف قد صدر اضراراً بحقه فى الإرث فيكون تحايلاً على القانون . ( المواد 245 مدنى - 1 , 61 إثبات ) ( الطعن رقم 75 لسنة 33 ق جلسة 1967/2/23 س 18 ص 478 ) ( الطعن رقم 487 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/14 س 19 ص 1362) ( الطعن رقم 550 لسنة 34 ق جلسة 1969/1/2 س 20 ص 22 ) ( الطعن رقم 731 لسنة 49 ق جلسة 1982/6/27 س 33 ص 838 ) الفهرس: 3صورية --> الفصل الأول : ماهية الصورية وأنواعها --> الفرع الثانى : أنواع الصورية --> الجزء الثانى : الصورية النسبية الموجز: الطعن بأن البيع يستر وصية صورية نسبية على الطاعن عبء اثبات هذه الصورية . القاعدة: الطعن بأن عقد بيع يستر وصية ولم يدفع فيه ثمناً هو طعن بالصورية النسبية بطريق التستر ويقع على الطاعنة عبء اثبات هذه الصورية فإن عجزت وجب الأخذ بظاهر نصوص العقد الذى يعد حجة عليها . ( المادتان 245 مدنى ، 1 إ ثبات ) ( الطعن رقم 487 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/14 س 19 ص 1362 ) ( الطعن رقم 260 لسنة 35 ق جلسة 1971/1/5 س 22 ص 3 ) ( الطعن رقم 155 لسنة 40 ق جلسة 1975/6/26 س 26 ص 1314 ) الفهرس: 3بيع --> الفصل الثاني : اشتباه عقد البيع بعقود أخري --> الفرع الأول : البيع والوصية --> الجزء الثاني : اثبات حقيقة التصرف 3صورية --> الفصل السابع : أهم العقود والتصرفات القانونية التى ترد عليها الصورية --> الفرع الأول : صورية عقود البيع الموجز: إقرار الموكل عقد البيع الذي أبرمه وكيله بتوكيل عام ارتداد أثره إلي وقت التعاقد نفاذه في حق الموكل من هذا الوقت علم الغير المتعاقد بتجاوز الوكيل حدود الوكالة وقت تعاقده معه تقيده بايجابه حتي يعلن الموكل موقفه فإن أقره فليس للغير أن يتحلل من التعاقد . القاعدة: إقرار الموكل عقد البيع الذى أبرمه وكيله بتوكيل عام يرتد أثره إلي وقت التعاقد فيعتبر التصرف نافذاً في حق الموكل من هذا الوقت وما دام الغير الذي تعاقد مع الوكيل كان يعلم بتجاوز الوكيل حدود وكالته وقت تعاقده معه فإنه يتقيد بايجابه حتي يعلن الموكل موقفه من حيث إقرار التصرف أو عدم إقراره فإذا أقره لم يكن لهذا الغير أن يتحلل من تعاقده مع الوكيل . ( المواد 89 ، 105،699 م . مدنى ) ( الطعن رقم 487 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/14 ص 1362 ) الفهرس: 3عقد --> الفصل الأول : أركان العقد --> الفرع الأول : ركن الرضا --> الجزء الأول : وجوب توافر الرضا - ايجاب وقبول --> البند الثاني : اقتران الايجاب بقبول 3وكالة --> الفصل الرابع : آثار الوكالة --> الفرع الثانى : بالنسبة للغير --> الجزء الأول : الوكيل يعمل باسم الموكل الموجز: التمسك ببطلان شهادة المحامى . عدم جواز اثارته لأول مرة أمام محكمة النقض . اعتباره سبباً جديداً يخالطه واقع هو معرفة ما إذا كانت واقعة الشهادة قد علم بها المحامى عن طريق مهنته أم لا وما إذا كان عدم الاعتراض على سماع الشهادة يعد إذنا ضمنياً بأدائها مما يجوز هذا الأداء أم لا . القاعدة: إذا كان الثابت أن الطاعن لم يعترض أمام محكمة الموضوع على سماع شهادة محام ولم يتمسك ببطلان هذه الشهادة أمام تلك المحكمة فإن إثارة هذا البطلان لأول مرة أمام محكمة النقض يعتبر سبباً جديداً لا يجوز قبوله لما يخالطه من واقع كان يتعين عرضه على محكمة الموضوع وهو معرفة ما إذا كانت الواقعة التى شهد بها هذا المحامى قد علم بها عن طريق مهنته أم لا وما اذا كان عدم اعتراض الطاعن على سماع شهادته يعد إذنا ضمنيا منه بأداء هذه الشهادة يجوز له أداءها طبقا لمفهوم المادة 208 من قانون المرافعات أو لا يعد كذلك . ( المادتان 66 إ ثبات، 253 مرافعات ) ( الطعن رقم 487 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/14 س 19 ص 1362 ) الفهرس: 3محاماة --> الفصل الثالث : واجبات ومسئوليات المحامين وتأديبهم --> الفرع الأول : واجبات المحامى 3نقض --> الفصل الثاني عشر : أسباب الطعن بالنقض --> الفرع الرابع : الأسباب القانونية التي يخالطها واقع الموجز: الطعن من الوارث في بيع صادر من المورث بأنه فى حقيقته وصية صورية نسبية . للوارث أن يثبت ذلك بجميع الطرق بما فيها البينة . القاعدة: الطعن من الوارث فى عقد البيع الصادر من المورث بأنه فى حقيقته وصية وأنه لم يدفع فيه ثمن خلافاً لما ذكر فيه إنما يعد طعناً منه بصورية هذا العقد صورية نسبية بطريق التستر ومن حقه كوارث أن يثبت هذا الدفاع بجميع طرق الاثبات بما فيها البينة ، لأن التصرف يكون فى هذه الحالة قد صدر اضراراً بحقه فى الإرث الذى تتعلق أحكامه بالنظام العام ، فيكون تحايلاً على القانون . ( المادة 245 مدنى - 1 ، 61 إثبات ) ( الطعن رقم 550 لسنة 34 ق جلسة 1969/1/2 س 20 ص 22 ) ( الطعن رقم 487 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/14 س 19 ص 1362 ) الفهرس: 3وصية --> الفصل السابع : طعن الوارث في تصرف مورثه بأنه يستر وصية

بيع عقار يخفي وصية ـ توفر شرطي الحيازة القانونية والمادية

بيع عقار يخفي و إن اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض استقر على أن الأخذ بالقرينة القانونية المنصوص عنها في المادة 878 مدني واعتبار التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت وتسري عليه أحكام الوصية يوجب توفر شرطين مفادهما الحيازة القانونية والحيازة المادية وإذا ما فقد أحد الشرطين فلا يغدو التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت. من حيث أن دعوى المخاصمة تهدف إلى إبطال الحكم الصادر عن الغرفة المدنية الثانية في محكمة النقض برقم أساس 11554 قرار 3487 تاريخ 25/11/1991 مع التضمينات لوقوع الهيئة في الخطأ المهني الجسيم. ومن حيث أن القرار المخاصم الذي صادق على رد دعواه جاء متفقاً مع الاجتهاد المستقر لمحكمة النقض والمتضمن أن التصرفات المنجزة التي يجريها المورث حال حياته لأحد ورثته تكون صحيحة لو كان المورث قد قصد منها حرمان ورثته لأن التوريث لا يقوم إلا على ما يخلفه المورث وقت وفاته أما ما يكون قد خرج من ملكيته حال حياته فلا حق للورثة به وإذا وقع التصرف بلا عوض تحول عقد البيع إلى عقد هبة ويغني تسجيله في السجل العقاري رسمية السند المشرد للهبة. نقض قرار 109 لعام 1975 وقرار 395 تاريخ 3/3/1981. كما أن القرار المخاصم جاء متفقاً مع اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض 1911 لعام 1979 استقر على أن الأخذ بالقرينة القانونية المنصوص عنها في المادة 878 مدني واعتبار التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت وتسري عليه أحكام الوصية يوجب توفر شرطين مفادهما الحيازة القانونية والحيازة المادية وإذا ما فقد أحد الشرطين فلا يغدو التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت. ولما كان المورث تخلى عن الحيازة القانونية بنقل ملكية العقار إلى اسم ابنته في السجل العقاري فلا يمكن الأخذ بالقرينة القانونية المستمدة من أحكام المادة المذكورة. ومن حيث أن القرار المخاصم قد أصبح الاجتهاد المستقر لمحكمة النقض مما يجعله في منأى من الوقوع في الخطأ المهني الجسيم. لذلك وبعد المداولة تقرر بالإجماع ووفقاً لمطالبة النيابة العامة: رد الدعوى. قراراً صدر بتاريخ 19/1/1415 27/6/1994. ـ هيئة عامة مخاصمة أساس 55 قرار 92 لعام 1994 مجلة القانون لعام 1995 صفحة 59 Tags: اجتهاد, نقض,

القرض الايجاري(leasing,le credit bail

تعريف القرض الإيجاري: القرض الايجاري عملية مصرفية و مالية تتم بموجب عقد قانوني تأجير أجهزة و أدوات إنتاجية من وحدة مالية تملكها إلى وحدة إنتاجية تستخدمها لفترة معينة مقابل أقساط محددة للتسديد، و لهذا العقد طرفين أساسيين هما: - المؤجر: و هو مالك الأصل؛ - المستأجر: و هو المستعمل للأصل، و الذي يدفع أقساط دورية لمالك الأصل. و هناك مفهومين للقرض الإيجاري: المفهوم الأنجلوساكسوني: و الذ ي لا نجد فيه الخيار بين شراء الاستثمار و إرجاعه للمصرف المؤجر، حيث يلتزم المستأجر بإرجاع الإستثمار للمصرف المؤجر؛ المفهوم الفرنسي: وهو المفهوم الذي لا نجد فيه الخيار بين شراء الاستثمار من عدمه، وهو المفهوم الذي تبناه القانون الجزائري الصادرفي 10جانفي 1996 خاصة في الأمر 96-09، و في النظام الصادر عن بنك الجزائر رقم 96 في 03 مارس 1996. 2- خصائص القرض الايجاري: باعتبار القرض الإيجاري فن مالي ووسيلة للتمويل فإنه يمكن أن نستنتج الخصائص التالية: جانب التمويل: - هو علاقة تمويلية: ذات أبعاد ثلاثة فنعبر عنها بالمعادلة البسيطة التالية: المورد : أو المنتج للسلع الإنتاجية من أجهزة و آلات و غيرها، حيث يعرضها على المستخدمين قصد تسويقها و زيادة بذلك مبيعاته و إنتاجيته منها؛ المؤجر أو الوسيط المالي: و هو المصرف المتخصص أو المؤجر الذي يبحث عن وسيلة لتوظيف مدخراته و الحصول على عوائد مرتفعة، و هو يفضل التوظيف الائتماني طويل الأجل؛ المستأجر أو المشروع: و هو الذي يرغب في تطوير طاقته الانتاجية و توسيعها، و هو يسعى للحصول على الأجهزة و الآلات التي تحقق له ذلك دون أن تتوفر لديه الموارد المالية الكافية لتمويل استثماراته. هو ائتمان عيني و ليس نقدي: عكس الائتمان المصرفي أو المالي العادي، أي أنه لايمنح في صورة نقدية أوفتح اعتماد أو ما شابه ذلك بل هو ينصب على تسليم المشروع المقترض الأجهزة و الآلات المختارة مسبقا، بواسطة المؤسسات المالية و المصرفية المتخصصة التي حصلت على الأجهزة نتيجة شرائها على الموردين؛ هو ائتمان إنتاجي: أي أنه يمول الآلات الانتاجية التي يستخدمها المشروع في عمليات الانتاج (لا يمول السلع الاستهلاكية) و التي تحقق عوائد طائلة تدفع من خلال أقساط الكراء، و يكون العائق لدى المشروع إذا كانت المؤسسة المانحة للقرض مرتبطة بمجموعة صناعية معينة، حيث لاتترك له حرية اختيار المورد و نوعية المعدات الصناعية المناسبة لها. الجانب المالي: يتجلى هذا الجانب بالنسبة للمؤسسة المقرضة و بالنسبة للمستأجر في: بالنسبة للمؤسسة المقرضة: يكمن هذا الجانب في نقطتين هما: ائتمان طويل الأجل: حيث أن الأمر يتعلق بتمويل أجهزة و آلات انتاجية تكون مرتبطة بالمدة المتوسطة و الطويلة، و لقد ساهم هذا الائتمان في حل مشكلة التوظيف طويل الأجل و توفير الموارد اللازمة لذلك بعد أن كانت هناك صعوبة في أن توفر مصادر التمويل التقليدية الموارد الكافية لتغطية التجهيزات الانتاجية ذات التشغيل المستمر و الطويل المدى. و يرجع ذلك إلى طول المدة و مخاطرها و تقلبات سعر الفائدة و الضمانات المطلوبة، فقد حل هذا الائتمان مشكلة تحويل الموارد الادخارية من التوظيف قصير الأجل إلى التوظيف طويل الأجل. و تتحدد مدة الائتمان أساسا حسب طبيعة الأجهزة و الآلات فهي في المتوسط تكون لمدة ثلاثة سنوات إذا كان الأمر يتعلق بأصول ذات عمر استهلاكي سريع (مستلزمات الإنتاج)، ولمدة تتراوح بين أربعة سنوات و خمس سنوات بالنسبة للأصول الانتاجية الضخمة و المعدات الثقيلة. كما تتحدد مدة الائتمان حسب ما اتفق عليه المقرض و المقترض (المؤسسة المالية أو المصرفية و المشروع المستفيد)، بالاضافة لشروط أخرى توضع حسب الاعتبارات الضريبية، حيث أن مدة الائتمان يجب أن تتفق مع فترة الاستهلاكات الضريبية المقررة في التنظيم الضريبي بالنسبة للسلعة الانتاجية أو الآلة التي تكون م حلا للائتمان. مشاكل التخطيط المالي : تعترض مؤسسة القرض الايجاري في مخططها المالي مشاكل تكمن في أمرين: مشاكل مرتبطة بالمستأجر: يكمن المشكل الأساسي في وفاء المستأجر بالدفع، إذ إفلاسه ينجر عنه إجراءات قانونية طويلة لارجاع المعدات للمؤجر، بالاضافة إلى هذا يجد المؤجر نفسه أمام منافسة على مستوى إعادة الايجار أو بيع المعدات مع بائعين آخرين للتجهيزات المستعملة مما يلزم مؤسسة القرض الايجاري على إنشاء مستودع لتخزين العتاد و منه يجب أن تتحمل تكاليف التخزين. ولكي تتفادى مؤسسة القرض الايجاري هذا المشكل تقوم بتحليل اختباري حول المستأجر عن طريق فحص وضعية الميزانية و جداول حسابات النتائج لعدة دورات متتالية. مشاكل مرتبطة بالتمويل: عمليات القرض الايجاري هي عمليات تحتاج لرؤوس أموال هامة التي تلزم المشروعات، بحيث تلتزم مؤسسة القرض الايجاري بتكوينها أو البحث عنها في الأسواق (المحلية أو الخارجية)، كما تتفاوض هذه المؤسسات فيما يخص التمويل مع المنشآت المالية و البنوك بواسطة درجة ضماناتها. بالنسبة للمستأجر: يعتبر ا لقرض الايجاري كتمويل خارجي يسمح للمشاريع استعمال أصل دون دفع قيمة مرتفعة و القيام بالاستثمار و منه تحقيق سيولة هامة أو عائد مرتفع، و من أجل هذه الأسباب يستعمل المستأجر القرض الايجاري كوسيلة لتمويل استثماراته بنسبة 100 % ولا يستطيع أن يجد نفس هذه الامتيازات في القروض الكلاسيكية. إن دفعات قيمة الايجار المحددة بالعقد شبيهة بالأقساط السنوية لتعويضات القرض كما يمكن أن تدخل في القيمة المتبقية التي يدفعها المستأجر إذا اختار أو أراد ان يحصل على ملكية الأصل. 3- أنواع القرض الايجاري: يمكن تقسيمه إلى أربعة أنواع: التقسيم حسب نوع القرض و تحويله: هو عبارة عن تحويل ملكية الفوائد و الأخطار و اختيار الشراء و تعيين المدة الحالية و نجد: القرض الايجاري المالي: إن التأجير التمويلي هو الاستئجار الذي لا يتضمن خدمات الصيانة و لا يمكن إلغاؤه من طرف المستأجر، و الذي يستهلك قيمة المعدات المستأجرة بكاملها (أي أن الأقساط التي يدفعها المستأجر تساوي مجمل قيمة المعدات المستأجرة). و ينص هذا العقد على تحويل كل الحقوق و الالتزامات و المن افع و المساوئ و المخاطر المرتبطة بملكية الأصل إلى المستأجر عن طريق الاعتماد الايجاري، و يتضمن هذا الأخير حق المؤجر في استعادة نفقاته من رأس المال و الحصول على الأموال المستثمرة في حالة فسخ الاعتماد. كما يحق للمستأجر تجديد عقد الاستئجار مرة ثانية (بعد انتهاء مدة الاستئجار الأساسية) بإيجار منخفض يتناسب مع كفاءة الآلات و الأجهزة في وقتها الجديد، و قد تكون قيمة الائتمان المجددة محددة مسبقا، و لكن إذا لم يتم الاتفاق على تجديد العقد فعلى المستأجر أن يعيد الأصل إلى المؤجر و لا يحق للشركة المستأجرة إلغاء العقد الأساسي قبل دفع مجمل التزاماتها (أي مجمل قيمة الشراء). القرض الايجاري التشغيلي: يعرف بأنه عقد تجاري يحقق استفادة ممكنة للأصل الرأسمالي و بالتالي يتم تأجير الأصل لفترة زمنية محددة نوعا ما و لعدد من المستأجير، بحيث يحول لصالح المستأجر كل أو تقريبا كل الحقوق و الالتزامات و المنافع و المساوئ و المخاطر المرتبطة بحق ملكية الأصل الممول و التي تبقى لصالح المؤجر أو على عاتقه، مما يسمح للمؤجر باسترداد الأصل لتأجيره مرة أخرى لمستأجر آخر و بقيمة ايجارية تختلف باختلاف ظروف الايجا ر و مرونة الطلب على المنفعة التي يحققها الأصل وقت الايجار، مع الأخذ بعين الاعتبار تغطية الخسائر الناجمة عن القيمة المفقودة للأصل سواء نتيجة الاهتلاك أو التقادم التكنولوجي، و على ذلك فالتأجير التشغيلي عملية تجارية أكثر منها تمويلية. التقسيم حسب طبيعة و موضوع العقد: حيث يتعلق بعمليات ايجار الأصول المنقولة، و يهتم أيضا بالأصول الثابتة (غير المنقولة). القرض الايجاري للأصول المنقولة: هي عبارة عن عمليات ايجار للحصول على تمويل للأصول المنقولة التي تشمل التجهيزات و أدوات الاستعمال الضرورية لنشاط المؤسسة المستعملة، و هي كأنواع قروض الايجار الأخرى تعطى على سبيل الايجار لفترة محددة لصالح المستأجرسواءا كان شخصا طبيعا أو معنويا و ذلك مقابل ثمن الايجار، و في نهاية هذه الفترة تعطى لهذا المستعمل فرصة تجديد العقد لمرة أخرى، أو شراء هذا الأصل بسعر مناسب آخذا بعين الاعتبار أقساط الايجار المدفوعة، أو التخلي عنه نهائيا. القرض الايجاري للأصول غير المنقولة : عملية القرض الايجاري المتعلقة بالاستثمارات غير المنقولة تخص تمويل أملاك غير منقولة موجهة للاستعمال المهني و التي تضم المباني الموجهة للاستعمال التجاري، المباني الضرورية أو اللازمة لممارسة المهن الحرة و الاستعمال الفلاحي والتي حصلت عليها مؤسسة القرض من جهة ثانية أو قامت ببناءها أو تسليمها على سبيل الايجار، و في نهاية فترة العقد و المقدرة ب: 15 سنة تتاح للمؤسسة المستأجرة إمكانية الحصول على الأصل حتى لو كان ذلك تنفيذا لوعد انفرادي بالبيع أو تتاح لها إمكانية الاكتساب غير المباشر للأرض التي أقيم عليها البناء، أو تتاح لها أخيرا إمكانية التحويل القانوني لملكية المبنى على أرض هي أصلا ملك للمؤسسة المستأجرة. و تتم هذه العملية عن طريق خطوات، حيث أن شركة القرض الايجاري تتأكد من حصولها على الأرض أو المبنى حسب المواصفات المطلوبة أو المحددة من طرف المستأجر ثم تؤجر الاستثمار الذي حازت عليه للمستأجر أو المستعمل الذي يمكنه عند انقضاء مدة العقد أن يحوز (يمتلك) هذا الاستثمار إذا أراد ذلك، و يكون بقيمته المتبقية. القرض الايجاري الخاص بالمحلات التجارية و المنشأة الحرفية: هو عبارة هن عقد متعلق بمحل تجاري أو بمؤسسة حرفية يمنح من خلاله طرف يدعى "المؤجر" على شك ل تأجير مقابل الحصول على إيجارات و لمدة ثابتة لصالح طرف يدعى"المستأجر" محلا تجاريا أو مؤسسة حرفية من ملكه مع الوعد من جانب واحد بالبيع لصالح المستأجر و بمبادرة منه عن طريق دفع سعر متفق عليه بالأخذ بعين الاعتبار الأقساط التي يتم دفعها بموجب الايجارات مع انعدام امكانية المستأجر في إعادة تأجير المحل التجاري أو هذه المؤسسة الحرفية لصالح الملكية الأولى. فبالنسبة للإمتيازات الضريبية فهي محددة، أما الدفعات فلا تطرح من الربح الخاضع للضريبة إلا بالجزء الذي يمثل المصاريف المالية، وهذا بتطبيق مبدأ عدم اهتلاك شهرة المحلات التجارية و المؤسسات الحرفية. التقسيم حسب مختلف أطراف العقد: عمليا كل عقود التمويل تدخل ضمن الأصناف التالية: القرض الايجاري بتحويل العقد: هو عملية تقوم من خلالها المؤسسة ببيع أصل من أصولها سواءا كانت أصول منقولة أو غير منقولة لمؤسسة قرض ايجاري، و هذه الأخيرة تقوم بتأجير هذه الأصول لنفس المؤسسة البائعة بعقد قرض ايجاري، مع اختيار الشراء في نهاية مدة العقد. القرض الايجاري المحتمل: هو عملية كيفية يقوم م ن خلالها المورد ببيع المعدات و التجهيزات لمؤسسة قرض ايجاري، ثم يعيد استئجارها منها ثم يؤجرها بدوره إلى مستعملين، وفي حالة إذا لم يكن المورد قادرا على تحمل المخاطر تقوم مؤسسة القرض الايجاري بتأجير المعدات مباشرة للمستخدمين. التقسيم حسب أصل أطراف العقد: هنا المعايير المستعملة تكون وفقا لاقامة كل من المستأجر و المؤجر. القرض الايجاري الدولي: يمكن القول على أن القرض الايجاري الدولي معاملة يكون فيها مالك الأصل أو المؤجرأو المستعمل للأصل أي المستأجر يقيمان في بلدين مختلفين و يخضعان لتشريعات متباينة. و حسب المادة 03 من اتفاقية أوتاوا المتعلقة بالقرض الايجاري الدولي الصادرة في 28 ماي 1988، التي توضح أهمية هذه الاتفاقية بحيث لا يتم تطبيقها إلا إذا كانت كل من مؤسسة المؤجر و المستأجر تنتميان إلى دولتين مختلفتين، و تنص هذه المادة على وجوب أن تكون هاتين الدولتين و كذا الدولة التي ينتمي إليها المورد متعاقدة (أي أن تكون قد وقعت و صادقت على اتفاقية "أوتاوا"). فالقرض الايجاري الدولي هو عبارة عن آلية للتمويل متوسط و طويل الأجل للتجارة خارجية. القرض الايجاري الوطني : يكون القرض الايجاري وطني عندما يجمع مؤسسة قرض ايجاري أو بنك أو مؤسسة مالية بمتعامل اقتصادي و كلاهما مقيمان في نفس البلد. لما تفتح مؤسسة القرض الايجاري فروعا لها في الخارج لممارسة الايجار، فإن هذه العمليات تطبق حسب قواعد و قوانين و تشريعات البلد الموجودة فيه، و تسمى قرض ايجاري متكيف. 4- إيجابيات و سلبيات القرض الايجاري: إيجابيات القرض الايجاري: يمنح القرض الايجاري ايجابيات مختلفة : تتمثل هذه الايجابيات في كون القرض الايجاري: - يقبل كأداة لترقية المبيعات قادرة على خلق أسواق و منافذ جديدة خاصة في ميدان تمويل أصول التجهيزات العقارية أين نجده مستعمل بكثرة؛ - يضمن للمورد دفع سريع لثمن الأصل المشتري من طرف المؤجر بغرض التأجير، و يجرى البيع بين المؤجر و المورد. بالنسبة للمؤجر: يمكن إجمال المزايا التي يتمتع بها المؤجر المالك للأصل بسلوكه طريق القرض الايجاري: - فوائد جبائية محصلة بواسطة الاهتلاكات السريعة التي يطرحها المؤجر من مداخيله في الفترة القصيرة مباشرة، في حين أن قيمة التجهيزات تسترجع في شكل قيمة كراء ممتدة عبر الزمن في نظر المؤجر صاحب امتياز مقارنة بمنظمات الاقتراض الأخرى؛ - إذا لم يسترجع المؤجر الأصل أو التجهيزات في نهاية مدة العقد فإن مخاطر هبوط القيمة تتحمل من طرف المستأجر؛ - يحرص المؤجر على مفهوم الصيانة المتبع و تأمين المعدات المأخوذة من طرف المستأجر و الذي يضمن بدوره للمؤجر ارجاع الأصل في نهاية العقد بحالة جيدة إذا لم يختر شراءه؛ - يجد المؤجر نفسه محمي بحق الملكية من عدم قدرة وفاء المستأجر، حيث تلعب دور تأمين حقيقي؛ - إن هذا التأمين يبعد الشركة المؤجرة عن تحميلها التكلفة المرتفعة للائتمان إذا ما لجأت إلى تصريف منتوجاتها عن طريق البيع بالتقسيط لما تبعه ذلك من معدلات فائدة و أعباء أخرى تحتمل بصفة عامة من طرف العميل (المشتري بالتقسيط). بالنسبة للمستأجر: من أهم الأسباب التي تؤدي بالمؤسسات إلى الاتجاه إلى هذا النوع من التمويل هي: - يقدم القرض الايجاري تمويلا كاملا لقيمة الأصل الرأسمالية أي بقيمة 100 %، وهو ما لا يتوفر عادة في أساليب ا لتمويل الأخرى و بذلك تتحقق للمستأجر ميزتان: الأولى: سرعة الحصول على الأصول المطلوبة للتشغيل (كسب الوقت)؛ الثانية: تخفيف الأعباء على الموارد المالية للعميل المستأجرو توفيرها لاستخدامات أخرى بالنسبة للمؤسسة مما يعني زيادة الاستثمارات. - يمكنها من الحصول على الأموال الرأسمالية اللازمة لنشاطها دون الحاجة إلى تجميد جزء كبير من أموالها إذا ما قامت بشرائها مما يسمح لها الحصول على سيولة أكبر تستخدمها في أوجه أخرى؛ - تحسين صورة الميزانية المنشورة للعميل و تحسين النسب التحليلية المستخرجة من أرقامها، حيث لا يظهر الإيجار في جانب الأصول رغم وجوده في التشغيل، كما لا يظهر المقابل لقيمته في جانب الخصوم كالتزامات بل يظهر ايجار تلك الأصول في حساب الأرباح و الخسائر كمصروف مقابل ما يتحقق من انتاجية تلك الأصول؛ - يمثل القرض الايجاري نوع من التأمين ضد مخاطر التكنولوجية، بحيث هو منظم بصفة تسمح بتجديد مستمر للتجهيزات في حالة ما إذا ظهرت نماذج جديدة أكثر مردودية عن سابقتها؛ - يسمح القرض الايجاري للمؤسسات الصغيرة و المتوسطة التي لها طاقات ضعيفة للاستدانة، لكن تكون ذات مردودية بتمويل تتطويرها؛ - إن استخدام القر ض الايجاري يظهر المستأجر في وضع أفضل بالنسبة لامكانيات الاقراض بما أنه لايساهم في زيادة نسب الاستدانة؛ - إضافة لتمتع المستأجر بالأصل، نجد أن المؤجر من يتحمل تكاليف مخاطر هبوط القيمة في أغلب الأحيان باعتباره مستطلع عليها مما يجعله يدخل هذه التكاليف ضمن إجمالي قيمة الكراء الواجبة التي يدفعها المستأجر و ذلك بالرفع من قيمة الشراء؛ - يقدم القرض الايجاري مزايا جبائية تتمثل في: اقتصاديات الضرائب على قيمة الايجار، حيث يتم توزيع مبلغ الضريبة ( TVA ) على فترة الكراء؛ اقتصاديات الضرائب على فترة التخلي. سلبيات القرض الايجاري: تتمثل سلبيات القرض الايجاري فيما يلي: - يعتبر القرض الايجاري عالي التكلفة و هو العيب الكبير له، و يعود السبب في ذلك للأخذ بعين الاعتبار قيمة الايجار المدفوعة من المؤسسة المستأجرة إلى المؤسسة المؤجرة بحيث يجب أن تغطي كل من اهتلاك الأصل، تكلفة المال المستثمر، مكافئة الخدمة المقدمة و الأخطار المحتملة؛ - يسقط حق التمتع بالتجهيزات و الملكية الاقتصادية أو الملكية الإدارية الاقتصادية بالنسبة للمؤجر في نهاية العقد؛ - إن المستأجر م لزم بمواصلة دفع أقساط الكراء إلى غاية نهاية العقد في حالة فسخه العقد قبل نهايته بسبب عدم توافق التجهيزات المؤجرة مع عملياته الانتاجية حتى و إن لم يستعمل هذه التجهيزات؛ - يكون القرض الايجاري وسيلة جد مكلفة عندما تكون المؤسسة غير قادرة على تحقيق الأرباح من خلال اقتصاديات الضرائب؛ - في علاقة مؤسسة القرض الايجاري بزبائنها لا تكون لها ضمانات أو نقود فورية كالتي تخولها الملكية في التحكم أو السيطرة على التجهيزات.

مشاكل الملاك في قانون الإيجارات الجديد

صدر القانون رقم‏4‏ لسنة‏1996‏ وبدأ العمل به اعتبارا من‏31‏ يناير‏1996‏ بشأن سريان القانون المدني علي عقود الإيجار اللاحقة علي العمل به‏,‏ أما عقود الإيجار القائمة والمبرمة في تاريخ سابق علي سريانه في‏31‏ يناير‏1996,‏ فهي تخضع لأحكام القانونين رقمي‏1977/49‏ و‏1981/136,‏ والقوانين الصادرة قبلهما‏(‏ خاصة فيما يتعلق بالامتداد القانوني للإيجار وقواعد تحديد الأجرة‏).‏ وقد ترتب علي صدور القانون رقم‏1996/4‏ العديد من المشاكل القانونية التي ازدحمت بها المحاكم‏,‏ ومن أهمها تلك الناشئة عن انتهاء مدة الإيجار وبقاء المستأجر بالرغم من ذلك شاغلا للعين بدون سند قانوني وبدون الوفاء بالأجرة‏,‏ الأمر الذي ترتب عليه إحجام العديد من الملاك عن تأجير الأعين المملوكة لهم ولجوئهم إلي إغلاقها في وجه التأجير حتي بعد صدور القانون رقم‏1996/4.‏ لذلك كان لابد من تدخل تشريعي يحسم هذه المنازعات لتمكين الملاك من استرداد العين المؤجرة‏,‏ وذلك لفتح أبواب الشقق المغلقة أمام طلبات التأجير‏,‏ لحل أزمة الإسكان‏.‏ وقد تدخل المشرع وأصدر القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4,‏ ونصت المادة الأولي علي أن تضاف فقرة ثانية إلي المادة الثانية من القانون‏1996/4‏ نصها كالآتي‏:‏ ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور طرفيها‏..‏ ويعمل بهذا التعديل اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره‏.‏ يتضح من هذا النص أنه إذا توافرت في عقد الإيجار الشروط التي استلزمتها هذه المادة‏,‏ من توثيق عقد الإيجار‏,‏ وتضمين صورة المحرر الموثق خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ أمكن للمستفيد من أحكام هذه المادة التنفيذ الجبري بمقتضي الصورة التنفيذية للسند التنفيذي بعد إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏,‏ طبقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏..‏ وهذه الشروط هي‏:‏ ‏1‏ ـ تحديد شروط العقد وتعيين مدته‏:‏ إذ يجب أن يشتمل عقد الإيجار علي الشروط والالتزامات التي يرتبها العقد لطرفيه‏(‏ المؤجر والمستأجر‏)‏ مثل التزامات المؤجر من تسليم العين المؤجرة وتعهده بصيانتها‏..‏ والتزامات المستأجر مثل التزامه بالوفاء بقيمة الأجرة في الميعاد المعين بالعقد‏,‏ وباستعمال العين فيما أعدت له والمحافظة عليها‏,‏ والتزامه بإخلاء العين المؤجرة وردها فورا إلي المؤجر عند انتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء العقد بانقضائها‏.‏ ومن أهم شروط العقد الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار‏,‏ فيجب أن تحدد مدة الإيجار في العقد تحديدا صريحا وواضحا علي ألا تزيد مدته علي ستين سنة‏,‏ وأن ينص في العقد علي تاريخ بدء العلاقة الإيجارية وتاريخ انتهائها‏,‏ وتبدو أهمية تحديد المدة نظرا لخطورة الآثار التي تترتب علي تاريخ انقضاء مدة العلاقة الإيجارية‏,‏ ولأنه يتحدد عليها تحديد قيمة رسوم توثيق المحرر‏.‏ ‏2‏ ـ توثيق المحرر‏(‏ عقد الإيجار‏):‏ اشترطت المادة الأولي من القانون‏2006/137,‏ أن يوثق عقد الإيجار في مكاتب أو مأموريات الشهر العقاري‏,‏ والتوثيق بحضور طرفي العقد‏(‏ المالك والمستأجر‏)‏ للتوقيع علي المحرر أمام الموظف المختص باتخاذ إجراءات التوثيق‏,‏ كالتصديق علي التوقيع‏..‏ إلخ‏.‏ وتوثيق عقد الإيجار يصبح له قوة السند التنفيذي‏,‏ وذلك تطبيقا للمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ حيث قررت هذه المادة أن المحرر الموثق يعتبر سندا تنفيذيا‏,‏ ونصت الفقرة الأولي منها علي أنه يقصد بالسندات التنفيذية‏,‏ الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة‏..‏ والأوراق الأخري التي يعطيها القانون هذه الصفة‏.‏ إن المحررات الموثقة ـ في حكم هذه المادة ـ تعني جميع الأعمال القانونية التي يتم توثيقها في مكاتب التوثيق التابعة للشهر العقاري‏,‏ والتي تتضمن التزاما بشيء يمكن اقتضاؤه جبرا‏,‏ سواء كان تصرفا قانونيا ملزما للجانبين كالعقد‏,‏ أم كان تصرفا ملزما لجانب واحد أم إقرارا يعتبر دليل إثبات‏..‏ إلخ‏(‏ د‏.‏ فتحي والي ـ التنفيذ الجبري ـ سنة‏1971‏ ـ صفحة‏93).‏ وترتيبا علي ذلك‏,‏ فإن الأوراق الرسمية التي لا تتم أمام الموثق لا تعتبر سندات تنفيذية‏,‏ فاصطلاح المحررات الموثقة في حكم المادة‏1/280‏ مرافعات لا يطابق اصطلاح الأوراق الرسمية بمدلول المادة‏10‏ من قانون الإثبات‏.‏ خلاصة القول انه طبقا للمادة الأولي من القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4‏ والمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ يعتبر عقد الإيجار الموثق سندا تنفيذيا يستطيع بموجبه المستفيد من هذه النصوص‏,‏ أن ينفذ الالتزامات المحددة والثابتة فيه جبرا عن الطرف الآخر‏,‏ دون حاجة إلي الالتجاء إلي القضاء‏,‏ إذا تضمنت صورة المحرر الموثق الصيغة التنفيذية‏,‏ وتم إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏.‏ ‏3‏ ـ ضرورة الصورة التنفيذية‏:‏ لا يكفي لإجراء التنفيذ أن يكون طالب التنفيذ صاحب حق مؤكد في عمل قانوني له قوة تنفيذية‏,‏ بل يجب أن يكون بيده صورة من المحرر الموثق المثبت للعلاقة الإيجارية بعد تضمينها ختم الصيغة التنفيذية‏,‏ تسمي بالصورة التنفيذية‏.‏ وقد أكدت المادة‏2/280‏ مرافعات ضرورة هذه الصورة التنفيذية بنصها علي أنه لايجوز التنفيذ ـ في غير الأحوال المستثناه بنص في القانون ـ إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية علي الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متي طلب منها‏,‏ وعلي السلطات المختصة أن تعين علي إجرائه‏,‏ ولو باستعمال القوة متي طلب إليها ذلك‏.‏ فتأسيسا علي ذلك‏,‏ لا يجوز إجراء التنفيذ الجبري إلا بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ المحرر الموثق‏)‏ المتضمن خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ الذي يصدر في حالة المحررات الموثقة من رئيس مأمورية الشهر العقاري‏,‏ أو رئيس المكتب الذي تم فيه توثيق المحرر‏,‏ أما أصل المحرر الموثق‏,‏ فيبقي في مكتب الشهر العقاري‏.‏ ‏4‏ ـ إعلان الصورة التنفيذية إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏:‏ يشترط أخيرا لإتمام إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيلزم إعلان السند التنفيذي والتكليف بالوفاء لكل تنفيذ جبري‏,‏ ويستوي أن يكون السند التنفيذي حكما أو محررا موثقا‏(‏ كعقد الإيجار الموثق‏),‏ أو غيرهما من السندات طبقا للمادة‏280‏ مرافعات‏.‏ فيجب علي المالك قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يعلن المستأجر بالصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏,‏ وأن يشتمل الإعلان علي تكليفه بالوفاء مع إنذاره‏,‏ مثل تكليف المستأجر بالوفاء بالتزامه بإخلاء العين المؤجرة فورا وتسليمها خالية للمؤجر لانتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء الإيجار بانقضائها‏,‏ وبإنذاره بأنه إذا لم يف بذلك‏,‏ فإن الحق سيستوفي جبرا عنه‏,‏ ولكي يحقق التكليف بالوفاء هدفه‏,‏ تنص المادة‏4/281‏ مرافعات علي أنه لا يجوز إجراء التنفيذ إلا بعد مضي يوم علي الأقل من إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيجب أن ينقضي يوم كامل بين إعلان السند التنفيذي وبين البدء في إجراء التنفيذ‏,‏ كما يوجب القانون تسليم صورة الإعلان لشخص المدين أو في موطنه الأصلي‏,‏ وإلا كان باطلا‏(‏ مادة‏1/281‏ مرافعات‏),‏ ويترتب علي عدم إعلان السند التنفيذي إعلانا صحيحا طبقا للقانون قبل التنفيذ‏,‏ بطلان هذا التنفيذ‏.‏ فإذا توافرت جميع هذه الشروط مجتمعة‏,‏ أمكن للمالك أن يستفيد من الحماية التي قررتها المادة الأولي من قانون‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون رقم‏1996/4,‏ وأن يقوم بالتنفيذ الجبري بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ عقد الإيجار الموثق‏)‏ المعلنة إعلانا صحيحا قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏.‏

الحقوق المترتبة علي الملكية العقارية وطرق إثباتها

أسباب كسب الملكية وهي الوقائع القانونية المؤدية لذلك سواء كانت طبيعية أو أفعالا أو تصرفات قانونية ثم صور الملكية الخاصة أو العامة أو الملكية الشائعة وملكية الطبقات أو الشقق. وبالنسبة للحقوق والدعاوى العقارية الشهر العقاري انها تأتي علي رأسها الحقوق العينية الأصلية التي تقع علي عقار والعقار الذي تقع عليه الحقوق العينية الأصلية قد يكون عقارا بطبيعته كما هو الغالب، وقد يكون عقاراً بالتخصيص. وأول الحقوق العينية الأصلية هو حق الملكية ثم تأتي الحقوق العينية الأصلية المتفرعة عن حق الملكية وهذه تكون أيضا حقوقا عقارية إذا وقعت علي عقار وهذه حقوق الارتفاق وحق السكني وحق الحكر ومنه ما يقع علي عقار كان حقا عقاريا وهذه هي حق الانتفاع وحق الاستعمال وما وقع منهما علي عقار يكون حقا عقاريا. كذلك يعتبر حقا عقاريا كل حق عيني تبعي يقع علي عقار بطبيعته أو عقار بالتخصيص ومن هذه الحقوق أيضا ما لا يقع إلا علي عقار فيكون حتميا عقاريا، وهذان هما حق الرهن الرسمي، وحق الاختصاص ومنها ما يقع علي عقار أو يقع علي منقول فإذا وقع علي عقار كان حقا عقاريا وهذه هي حق رهن الحيازة وحقوق الامتياز. وتعتبر الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية الأصلية الواقعة علي عقار دعاوى عقارية. الحقوق المتفرعة عن حق الملكية: الحقوق العينية الأصلية: حق الانتفاع: نجد أن حق الاستعمال وحق السكني نوعا من حق الانتفاع وهو حق عيني يخول لشخص معين الخصوص علي منفعة شيء أو حق للغير، ويكون للمنتفع تتبع الشيء في اي يد يكون لاقتضاء حقه منه وباعتبار المنتفع صاحب حق علي منفعة الشيء فإنه يكون له استعماله كما يكون له استثماره المواد من 985 - 998. حق الحكر: الحكر حق عيني يقوم علي ارض في حاجة إلى الإصلاح ويخول صاحبه وهو المحتكر الانتفاع بهذه الأرض نظير القيام بتعميرها بالبناء عليها أو بالغراس فيها بالإضافة إلى دفع أجرة المثل. وهذا الحق مستمد من الشريعة الإسلامية وهو فيها يرد علي الاراضي المملوكة الموقوفة علي حد سواء. وقد قصر القانون المدني الحكر علي الاراضي الموقوفة ونصت علي ذلك المادة 1012 مدني بقولها «لا يجوز ترتيب حق حكر علي ارض غير موقوفة». وحق الحكر يخول للمحتكر الانتفاع بالأرض المحكرة بطاقة اوجه الانتفاع سواء كان ذلك باستعمالها أو باستثمارها المواد «999 - 1013). حق الارتفاق: كما عرفه القانون المدني بالمادة 1015 حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص أخر كحق شرب أو مجري أو مسيل أو مطل أو مرور يتقرر العقار علي عقار. فالارتفاق عبء علي عاتق العقار المرتفق به. ويجوز أن يترتب الارتفاق علي مال عام أن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال . المواد من (1015 - 1029). الحقوق العينية التبعية: الرهن الحيازي: وهو عقد يلتزم به شخص ضمانا لدين عليه أو علي غيره أن يسلم إلى الدائن أو إلى اجنبي يعينه المتعاقدان شيئا يترتب عليه للدائن حقا عينيا يخوله حبس الشيء لحين استيفاء الدين وان يتقدم الدائنون العاديون والدائنون التاليون له في المرتبة في اقتضاء حقه من ثمن هذا الشيء في اي يد يكون . المواد من (1096 ـ 1129). حقوق الامتياز: الامتياز أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة ولا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون. وترد حقوق الامتياز العامة علي جميع أموال المدين من منقول وعقار وعلي سبيل المثال: المصروفات القضائية، الضرائب والرسوم ، المواد من 1130 - 1149. وسائل حماية حق الملكية: تتمثل وسائل حق الملكية في أمرين: 1) تقترن بحق الملكية دعوي تحميه وهي دعوي الاستحقاق. 2 ) لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه ولا يجوز نزع ملكيته جبرا عنه إلا بشروط. ــ دعوي الاستحقاق: هي التي يكون محلها المطالبة بملكية الشيء ، عقار كان أو منقولا فهي أذن الدعوى التي تقوم لحماية الملكية ولا تسقط دعوي الاستحقاق بالتقادم كما قضت محكمة النقض بأن دعوي الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه من غاصبه لا تسقط بالتقادم لكون حق الملكية حقا دائما لا يسقط بعدم الاستعمال. طرق إثبات الملكية في دعوي الاستحقاق: 1 ) الطريق الأول السجل العيني: فمهمة السجل ا ن يجعل تسجيل ملكية العقار ذا دلالة يقينية قاطعة وهو حجة علي الكافة فمتي سجل عقار فيه باسم شخص معين كان الشخص هو المالك، ما في ذلك من ريب ولكن السجل العيني لم يعم بعد في مصر. 2) الطريق الثاني التقادم المكسب الطويل أو القصير وهذا طريق أخر للإثبات ذو دلالة يقينية قاطعة في ثبوت الملكية فمتي اثبت المدعي انه حاز العقار، هو وسلفه من قبله، مدة خمس عشرة سنة تملك العقار بالتقادم وكان هذا دليلا قاطعا علي ملكيته، وهو حجة علي الكافة ما في ذلك ريب بل يستطيع المدعي حسن النية ومعه سبب صحيح أن يمتلك العقار بحيازته مدة خمس سنوات متواليات ويكون التقادم القصير في هذه الحالة دليلا قاطعا علي الملكية. 3 ) الطريق الثالث الحيازة إذا استوفت شرائطها، وبوجه خاص إذا لم تقترن بإكراه ولم تحصل خفية ولم يكن فيها لبس، فعند ذلك تكون الحيازة قرينة قانونية علي الملكية ولكنها قرينة غير قاطعة فهي دليل علي الملكية إلى أن يقوم الدليل علي العكس نص المادة 964 مدني (من كان حائزا للحق اعتبر صاحبه، حتى يقوم الدليل علي العكس). تحول نظام الشهر العقاري في مصر إلى نظام السجل العيني: إذا كان تنظيم الشهر العقاري قد تطور تدريجيا علي مدي اكثر من نصف قرن في مصر، فإنه يمكن القول بأن قانون تنظيم الشهر العقاري الصادر عام 1946 يعد وبحق الخطوة النهائية التي خطاها المشرع المصري في سبيل الوصول إلى نظام السجلات العينية وتمهيدا لصدور قانون السجل العيني علي انه وبالرغم من هذا التحول الجوهري نحو تطلب التسجيل لانتقال الحق العيني سواء في العلاقة بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، وبالرغم من الإصلاحات التي قام المشرع بها، إلا أن قانون تنظيم الشهر العقاري لم يزل يتسم بطابع الشهر الشخصي. هذا وقد أوضحت الدراسة أن نظام السجل العيني يتميز علي نظام الشهر الشخصي بأن العقار يكون هو أساس التسجيل بحيث تخصص لكل عقار صفحة في السجل العيني يقيد بها محل ما يتعلق بالعقار من بيانات وصفية وقانونية. ويتميز نظام السجل العيني باليسر في تطبيقه وفي انه يؤدي إلى تبسيط عملية الشهر وتمكين المتعاقدين من إتمام الإجراءات بسرعة ودقة. كما يتميز السجل العيني بالوضوح وسهولة الكشف عن بيانات الوحدة العقارية في السجل بالمقارنة بالكشف في ظل نظام الشهر الشخصي هذا ويجنب المخاطرة المرتبطة يتشابه أسماء ملاك الوحدات واهم مزايا نظام السجل العيني انه يسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية العقارية كما انه يؤدي إلى الفصل بشكل حاسم في الخصومات. واخيرا فإن التنظيم الدقيق للصفحات المخصصة للعقارات يسمح بتحقيق الثقة للمتعاقدين علي العقار وذلك من خلال تسهيل التعرف علي كل ما يتعلق بالعقار بيسر وسهولة كما يسمح هذا النظام أيضا بتجنب تعارض سندات الملكية ويعد حاسما في شأن التعرف علي صاحب الحق العيني العقاري مما يحجب المشكلات التي تنشأ عن وضع اليد أو عن بيع ملك الغير. ففي هذا النظام يصبح السجل العيني المصدر الوحيد الذي يمكن من خلاله الاطلاع علي الحقوق العينية العقارية واستخراج سندات الملكية

اثبات الملكية

اثبات الملكية ================================= الطعن رقم 0142 لسنة 18 مكتب فنى 02 صفحة رقم 341 بتاريخ 15-02-1951 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 تقرير الحكم أن المدعى عليه لم يكسب ملكية الأطيان التى يطلب المدعيان ثبوت ملكيتهما لها بأى سبب من أسباب كسب الملك لا يفيد بذاته و بطريق اللزوم ثبوت ملكيتها للمدعين . كذلـك لا يكفى أن يقرر الحكم أن مستندات هذين الأخيرين تشمل الأطيان المتنازع عليها ، و أنها من ذلك تكون ملكاً لهما من غير بيان هذه المستندات و كيفية إفادتها هذه الملكية . و إذن فمتى كان الحكم إذ قضى بثبوت ملكية المدعيين - المطعون عليهما - للأطيان موضوع النزاع قد أقام قضاءه على أن المدعى عليه - الطاعن - لم يكسب ملكية هذه الأطيان بأى من عقدى شرائه أو بوضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة ، كذلك لم يبين الحكم كيف آلت الأطيان إلى المدعيين من آخر كان قد إشتراها فى حين أنهما ليسا من ورثته ، و لم يتحدث عن عقد القسمة المبرم بيـن هذا المشترى و إخوته ، و لا عن كيفية إفادته ملكية المدعيين - متى كان الحكم قد أقام قضـاءه على ذلك فإنه يكون قاصراً قصوراً يستوجب نقضه . ================================= الطعن رقم 0060 لسنة 19 مكتب فنى 02 صفحة رقم 238 بتاريخ 11-01-1951 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 متى كان الحكم إذ قضى برفض دعوى الطاعن التى طلب فيها تثبيت ملكيتــــه لأطيــــــان تأسيسا على أنه تملكها بوضع اليد عليها المدة الطويلة المكسبة للملكية قد استند فى تقريـــره عجز الطاعن عن إثبات دعواه إلى جملة قرائن منها ما استخلصه من أقوال الشهود الذين سمعهم الخبير باذن من المحكمة وفقا للمادة 228 من قانون المرافعات - القديم و كان الطاعن لم يوجـــــه لدى محكمة الموضوع طعنا إلى التحقيق الذى أجراه هذا الخبير و كان مبنى ما نعاه الطاعـــــــن على الحكم أنه إذ أقام قضاءه على أقوال شهود لم تسمعهم المحكمة ولم يحلفوا يمينا أمامهــا عملا بالمادتين 210 ، 183 من قانون المرافعات - القديم - قد عاره بطلان جوهرى ، فإن الطعن يكون على غير أساس متعين الرفض . ( الطعن رقم 60 لسنة 19 ق ، جلسة1951/1/11 ) ================================= الطعن رقم 0063 لسنة 19 مكتب فنى 02 صفحة رقم 835 بتاريخ 10-05-1951 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 متى كان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتثبيت ملكية المطعون عليه الأول للأطيان موضوع النزاع قد أقيم على ما ثبت للمحكمة من وضع يده على هذه الأطيان المدة الطويلة المكسبة للملكية وضع يد مستوفيا كافة الشرائط القانونية فان فى هذا وحده ما يكفى لاقامة الحكم و من ثم فان مخالفته القانون فيما حواه من أسباب نافلة . هذه المخالفة بفرض حصولها لا تبطله . ================================= الطعن رقم 0163 لسنة 19 مكتب فنى 03 صفحة رقم 560 بتاريخ 06-03-1952 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 3 إنه بحسب المحكمة إذ هى قضت برفض دعوى الطاعنين أن تستند فى ذلك إلى عجزهم عن إثبات سبب ملكيتهم دون أن تكون فى حاجة إلى بيان أساس ملكية المطعون عليها التى لم تكن إلا مدعى عليها فى الدعوى و من ثم فإن النعى على ما قاله الحكم خاصا بسند ملكية المدعى عليها غير منتج . ================================= الطعن رقم 0225 لسنة 22 مكتب فنى 07 صفحة رقم 129 بتاريخ 26-01-1956 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 متى إنحصر النزاع بين الورثة فى دعوى تثبيت الملكية فى أن كلا منهم يتمسك بوضع يده على أرض النزاع المدة الطويلة المكسبة للملكية ، و كان الحكم إذ قضى برفض الدعوى قد أقام قضاءه - لأسباب سائغة - على أن وضع يد أحد الورثة المتنازعين لم يقم عليه دليل مقنع فإنه لا يفيد هذا الوارث التمسك أمام محكمة النقض بإقرار عن تقسيم جميع أطيان التركة بعد وفاة المورث الأصلى لم يتمسك هو به أمام محكمة الموضوع ، كما لا يفيده مطالبة باقى الورثة بتقديم عقد بيع صورى إدعوا بوجوده للتدليل على بقاء أرض النزاع على ملكية المورث الأصلى و لا التمسك بالإعلامات الشرعية الخاصة بالتوريث مما لا يخرج كله عن كونه جدلا موضوعيا فيما لا يرد على مقطع النزاع و هو وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية . ( الطعن رقم 225 لسنة 22 ق ، جلسة 1956/1/26 ) ================================= الطعن رقم 0342 لسنة 32 مكتب فنى 18 صفحة رقم 230 بتاريخ 26-01-1967 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 3 متى نفى الحكم إدعاء مورث الطاعنين بكسب ملكيته الأرلضى الداخلة فى زمام البلاد بالإستيلاء و بالتقادم المكسب فإنه لا يكون بحاجة للتدليل على ملكية الحكومة لهذه الأراضى لأن هذه الملكية ثابتة لها بحكم القانون وفقا لنص المادتين 57 من القانون المدنى الأهلى و 80 من القانون المختلط و لا تزول هذه الملكية عنها إلا إذا كسبها أحد الأفراد بطريق من طرق كسب الملكية المقررة فى القانون . ( الطعن رقم 342 لسنة 32 ق ، جلسة 1967/1/26 ) ================================= الطعن رقم 0161 لسنة 33 مكتب فنى 18 صفحة رقم 281 بتاريخ 31-01-1967 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 البيانات المساحية لا تنهض بذاتها دليلاً على ثبوت الملكية أو نفيها ، و يتعين للإعتداد بها أن تكون قائمة على أساس يقرها القانون . ( الطعن رقم 161 لسنة 33 ق ، جلسة 1967/1/31 ) ================================= الطعن رقم 0211 لسنة 36 مكتب فنى 21 صفحة رقم 1319 بتاريخ 31-12-1970 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 المطالبة بتثبيت ملكية أطيان زراعية موضوع قابل للتجزئة ، و من ثم فإن بطلان الطعن بالنسبة لأحد المطعون عليهم لا أثر له بالنسبة للباقين . ================================= الطعن رقم 0452 لسنة 37 مكتب فنى 23 صفحة رقم 1225 بتاريخ 28-10-1972 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 إذ كان المطعون ضده الأول قد قصر طلباته أمام محكمة الإستئناف على طلب تثبيت ملكيته للماكينة وحدها و كان هذا الطلب ينصب على الآلة المتنازع عليها كما كانت قبل تثبيتها و كان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى تقرير أن هذه الآلة ينطبق عليها عقد المطعون ضده الأول و أن ملكيته لها تثبت بهذا العقد دون تسجيل لأنه يقع على منقول . لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتثبيت ملكيته على سند من ذلك العقد لا يكون مخطئاً فى تطبيق القانون . ================================= الطعن رقم 0553 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1499 بتاريخ 02-11-1976 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 إذا كان الثابت أن الطاعنين أقاموا الدعوى طالبين الحكم لهم بتثبيت ملكيتهم للأطيان موضوع النزاع و تسليمها لهم ، و لما قضى لهم بطلباتهم ضد المطعون عليهم إستأنف الأخيرون الحكم . و بجلسة 1969/10/25 قرر المطعون عليه التاسع و هو وكيل عن والدته المطعون عليها الأولى عن نفسها بتنازله عن إستئنافه و عن إستئناف والدته و قضى الحكم المطعون فيه فى أسبابه بقبول ترك الخصومة بالنسبة لهما طبقا لمادة 238 من قانون المرافعات ، لما كان موضوع الدعوى على هذء الصورة قابلاً للتجزئة فإن الحكم بقبول ترك الخصومة يقتصر أثره على المطعون عليهما المذكورين دون باقى المطعون عليهم عملاً بالقاعدة العامة التى تقتصر حجية الأحكام على من كان طرفاً فيها . و إذ أغفل الحكم المطعون فيه بحث مدى أثر الحكم بقبول ترك الخصومة من المطعون عليهما سالفى الذكر و قضى برفض الدعوى برمتها ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و شابه قصور يبطله. ================================= الطعن رقم 0552 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1171 بتاريخ 04-05-1978 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 المفاضلة بين مستندات الملكية التى يعتمد عليها أحد طرفى الخصومة و بين مستندات ملكية الطرف الآخر و التى صدرت لإثبات تصرفات قانونية هى من المسائل القانونية يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فيها . و من القواعد المقررة فى هذا الخصوص أنه إذا كان سندا طرفى النزاع متعادلين و صادرين من شخصين مختلفين و الحيازة لأحدهما محققة و مستوفية لشرائطها فإنه يفضل خصمه بهذه الحيازة إلا إاذا أثبت الطرف الآخر أن سلفه الذى تلقى منه السند كان يفوز على السلف الذى تلقى منه الحائز سنده لو أن دعوى الإستحقاق أقامها أحدهما على الآخر ففى هذه الحالة يفضل هذا الطرف خصمه الحائز . ================================= الطعن رقم 0651 لسنة 42 مكتب فنى 30 صفحة رقم 183 بتاريخ 11-01-1979 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 نفى محكمة الموضوع وضع يد البائعين للطاعن على جميع العقار بنية الملك . لا تعارض بينه و بين حجية الإقرار فيما بينهما و بين المقرين ـــ لهما بالملكية ـــ و الذى إنتهت ذات المحكمة إلى الأخذ به ذلك أنه لا تلازم بين الإقرار بالملكية فى ذاته بإعتباره تصرفاً قانونياً . و بين وضع اليد بنية الملك بإعتبارة واقعة مادية خلصت تلك المحكمة من أقوال الشهود إلى عدم توافرها فى حق البائعين . ================================= الطعن رقم 0317 لسنة 47 مكتب فنى 31 صفحة رقم 1919 بتاريخ 18-11-1980 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلإ المحررات التى سبق شهرها ، فإذا توصل المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و نفاذه رغماً عن أن سند البائع لم يكن قد تم شهره ، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة إعتبار المشترى مالكاً ، إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له الذى لم ينتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده . ================================= الطعن رقم 0455 لسنة 49 مكتب فنى 31 صفحة رقم 573 بتاريخ 21-02-1980 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 4 تغيير سبب الحيازة لا يكون - و على ما تقضى به المادة 2/972 من القانون المدنى مما جرى به قضاء هذه المحكمة - إلا بأحد إثنتين أن يتلقى ذو اليد الوقتية ملك العين من شخص من الأغيار يعتقد هو أنه المالك لها أو أن يجابه ذو اليد الوقتية مالك العين مجابهة صريحة بصفة فعلية قضائية أو غير قضائية تدل على أنه مزمع إنكار الملكية على المالك و الإستئتار بها دونه . ( الطعن رقم 455 لسنة 49 ق ، جلسة 1980/2/21 ) ================================= الطعن رقم 0366 لسنة 50 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1958 بتاريخ 29-11-1984 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 لما كان لمدعى الملكية أن يقيم إدعاءه على السبب الذى يراه مملكاً له ، و حسب الحكم أن يحقق هذا السبب و يفصل فيه و كان المطعون ضدهم .... قد أقاموا دفاعهم على تملكهم الأرض محل النزاع بالتقادم الطويل وحده فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على مقتضى هذا الدفاع يكون إلتزم صحيح القانون و يكون النعى عليه - بأنهم مشترون لها بعقد مسجل - على غير أساس . ================================= الطعن رقم 1339 لسنة 50 مكتب فنى 35 صفحة رقم 298 بتاريخ 24-01-1984 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن أسباب كسب الملكية التى حددها القانون ليس من بينها قيد إسم شخص بذاته فى السجلات التى تعدها الدولة لجباية الضرائب على العقارات بما لا يجوز معه الإستدلال على ملكية المطعون ضدها الثانية لعقار النزاع بتكليف العقار بإسمها وحده . ( الطعن رقم 1339 لسنة 50 ق ، جلسة 1984/1/24 ) ================================= الطعن رقم 1612 لسنة 50 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1171 بتاريخ 02-05-1984 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 حق الملكية - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حق دائم لا يسقط بمجرد عدم الإستعمال مهما طال الزمن ، و يكتسبه الخصم إذا توافرت له شروط وضع اليد علىالعقار المدة الطويلة المكسبة للملكية . ================================= الطعن رقم 2002 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 261 بتاريخ 11-05-1989 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 إذ كان الطاعن قد أقام دعواه ليحكم له بتثبيت ملكيته لأطيان النزاع و إخلاء المطعون ضدهم و إزالة ما أقاموه عليها من مبانى و منع تعرضهم و منازعتهم له فيها ، تأسيساَ على ثبوت ملكيته لها ، و إذ قضى الحكم المطعون فيه برفض دعواه لعدم ثبوت ملكيته لتلك الأطيان ، فإن هذا الحكم ينطوى على قضاء ضمنى برفض بقية الطلبات المؤسسة جميعها على ثبوت ملكية الطاعن للمساحة موضوع التداعى . ================================= الطعن رقم 0922 لسنة 59 مكتب فنى 41 صفحة رقم 339 بتاريخ 30-01-1990 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 لما كان البين من تقرير مكتب الخبراء أن الطاعنين تمسكوا أمام الخبير بما أقاموا عليه دعواهم الفرعية من الإدعاء تملكهم الورشة محل التداعى بوضع اليد المدة الطويلة . و أن تحقيق هذا الدفاع أسفر عن أن الترخيص الصادر لمورثهم لإدارة - هذه الورشة تضمن أنها ملك مورث المطعون ضدهم . و أن الشهادة الصادرة من النيابة الإدارية فى العريضة المقيدة برقم ... تضمنت إقرار مورث الطاعنين بأنه يضع اليد على تلك الورشة بعقد إيجار . و قد إنتهى الخبير فى تقريره - بعد تمحيص دفاعهم - إلى ثبوت ملكية المطعون ضدهم للورشة محل التداعى ، و كان هذا الذى إنتهى إليه الخبير سائغاً و له أصل ثابت بالأوراق . فإن الحكم المطعون فيه إذا أخذ به و أقام قضاءه عليه لا يكون مشوباً بالقصور. ( الطعن رقم 922 لسنة 59 ق ، جلسة 1990/1/30 ) ================================= الطعن رقم 0077 لسنة 06 مجموعة عمر 2ع صفحة رقم 138 بتاريخ 18-03-1937 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 2 لا يهم عند القضاء فى دعوى الملكية أن يكون المشترى إسترد ما دفعه أو لم يسترده ما دام طلب رد الثمن لم يكن معروضاً على القاضى . و لا يهم كذلك أن يكون البائع قد رد إلى المشترى ما قبضه من ثمن المبيع رداً مبرئاً لذمته أو أن يكون هذا الرد مشوباً بعيب يجعله غير مبرء للذمة . و إذن فإذا تعرض القاضى فى أسباب حكمه إلى ما لا تتأثر به دعوى الملكية من ذلك فإن ما يعرض له يكون ، لعدم تعلقه بالطلب المرفوعة به الدعوى و لعدم إتصاله بالمنطوق ، عديم الأثر زائداً على حاجة الدعوى ، و هو على هذا الإعتبار لا يحوز كالمنطوق قؤه الشىء المحكوم فيه . ( الطعن رقم 77 لسنة 6 ق ، جلسة 1937/3/18 ) ================================= الطعن رقم 0045 لسنة 07 مجموعة عمر 2ع صفحة رقم 201 بتاريخ 09-12-1937 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 إذا كان النزاع أمام محكمة الموضوع محصوراً فى تكييف العقود التى يتمسك بها المدعى عليه فى الرد على دعوى المدعى تثبيت ملكيته لما جاء فيها ، هل هى عقود بيع جدى من شأنه أن ينقل الملكية للمدعى عليه أو أنها عقود رهن حررت فى صورة بيع وفائى أو بيع بات ، فإن هذا النزاع لا يخضع لأحكام قانون التسجيل و إنما يفصل فيه ببحث هذه العقود موضوعاً لتعرف حقيقة الأمر فيها ، فإن تبين أنها عقود رهن لا بيع كان المدعى محقاً فى دعواه . و الحكم بعدم قبول هذه الدعوى تأسيساً على القول بأن محل النظر فى حقيقة هذه العقود لا يكون إلا عند ما يرفع المتمسك بها دعوى صحة التعاقد فيها أو دعوى تثبيت الملك بناء عليها أو عند ما ترفع عليه ممن صدرت منه دعوى ببطلانها لأى سبب آخر غير ثبوت الملك - الحكم بذلك على هذا الأساس خاطىء و لا يوجد له أى سند فى القانون . ( الطعن رقم 45 لسنة 7 ق ، جلسة 1937/12/9 ) ================================= الطعن رقم 0061 لسنة 07 مجموعة عمر 2ع صفحة رقم 206 بتاريخ 09-12-1937 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 3 إن القانون لا يمنع من الجمع بين دعوى طلب تثبيت الملكية فى عين و طلب بطلان تصرف صادر فى ذات العين للصورية المطلقة ، فإن المقصود من التمسك بهذه الصورية هو إعتبار العقد المطعون عليه منعدماً لا أثر له ليتمكن الطاعن فيه من تحقيق أثر العقد الصادر له . فإذا صدر حكم لشخص بصحة توقيع البائعين على العقد الصادر منهما له ، و سجل هذا الحكم بعد تسجيل عقد آخر صدر ببيع العين ذاتها لغيره . فلهذا الشخص أن يتمسك بصورية العقد الآخر صورية مطلقة ليزيل جميع العوائق القائمة فى سبيل تحقيق أثر عقده ، و ذلك سواء بإعتباره دائناً للبائعين فى الإلتزامات التى ترتبت على العقد الصادر له منهم من جهة وجوب قيامهم بجميع الإجراءات اللازمة لنقل الملكية أم بإعتباره صاحب حق عينى موقوف إنتقاله إليه إلى ما بعد التسجيل . ( الطعن رقم 61 لسنة 7 ق ، جلسة 1937/12/9 ) ================================= الطعن رقم 0075 لسنة 14 مجموعة عمر 4ع صفحة رقم 723 بتاريخ 14-06-1945 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 3 إذا لم تثبت الملكية للمدعين بالسند الذى أسسوا عليه دعواهم فلا يكون للمحكمة أن تتخذ من عجز منازعيهم ــ وهم مدعى عليهم فى الدعوى ـ عن إثبات ملكيتهم بالتقادم دليلاً قانونياً على ثبوت ملكية المدعين وهم المكلفون قانوناً بإثبات دعواهم . ( الطعن رقم 75 لسنة 14 ق جلسة 1945 ================================= الطعن رقم 0120 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 193 بتاريخ 10-10-1946 الموضوع : اسباب كسب الملكية الموضوع الفرعي : اثبات الملكية فقرة رقم : 1 إذا تمسك مدعى الملكية بأنه تملك الأطيان المتنازع عليها بالشراء ممن تملكها بالتقادم من مالكها الأصلى ، و دفع المدعى عليه بأنه هو الذى تملك بالتقادم ، و أمرت المحكمة الإبتدائية بإحالة الدعوى على التحقيق لإثبات وضع اليد بشهادة الشهود ، و حملت المدعى عليه عبء الإثبات فقبل هذا الحكم التمهيدى و لم يستأنفه ، ثم لما أصدرت حكمها القطعى نفت ملكية المدعى عليه و أثبتت فى الوقت نفسه ملكية المدعى و ردت هذه الملكية إلى سببها القانونى و هو التقادم ، و ساقت على هذا التقادم أدلة من شأنها أن تؤدى إليه ، فإنها لا تكون قد أخطأت فى تطبيق قواعد إثبات الملكية ، و لو جعلت فى المقام الأول من الأدلة التى أوردتها على تملك المدعى بالتقادم ما إستفادته من إخفاق المدعى عليه فى دفاعه و ما ترتب على هذا الإخفاق من إنتفاء وضع يده ، فذلك حقها الذى لا معقب عليه ، إذ أن وضع اليد واقعة تقبل الإثبات بالطرق كافة بما فيها القرائن ، و القرائن القضائية من الأدلة التى لم يحدد القانون حجيتها و التى أطلق للقاضى فى الأخذ بنتيجتها و عدم الأخذ بها ، كما أطلق له فى أن ينزل كل قرينة منها من حيث الأهمية و التقدير المنزلة التى يراها

احكام بشأن الملكية

الموجز: التملك بوضع اليد . كفايته بذاته سبباًَ للتملك . لمدعى التملك بهذا السبب الاستدلال بعقد شرائه غير المسجل على انتقال الحيازة إليه والأخذ به طقرينة على توافر نية التملك لدية. القاعدة: التملك بوضع اليد اليد المكسب للملكية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة واقعة مادية مستقلة متى توافرت شرائطها القانونية وأنها تكفى بذاتها فى هذا الشأن وليس ثمة ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين المراد تملكها بهذا الطريق إليه والأخذ به كقرينة على توافر نية التملك لديه. ( المادة 968 مدنى) ( الطعن رقم 4050 لسنة 60 ق جلسة 9 / 4 / 1997 س 48 ج1 ص 635 ، 636 ، 637 ) الفهرس: 3تقادم --> الفصل الأول : التقادم المكسب 3عقد 3ملكية --> الفصل الثاني : أسباب كسب الملكية ________________________________________ الموجز: التزام المحكة المحكمة بتحرى توافر الشروط اللازمة لكسب الملكية عند بحث النزاع حول التملك بوضع اليد المدة الطويلة ومنها شروط المدة وما يعترضها من وقف أو انقطاع . مؤدى ذلك . وقف سريان التقادم عند وجود مانع يستحيل معه على الدائن المطالبة بحقه فى الوقت المناسب . الموانع سواء كانت شخصية أو قانونية . عدم ورودها على سبيل الحصر . م 382 مدنى . سريان هذه القواعد فى شأن التقادم المكسب للملكية عملاً بالمادتين 973 ، 974 مدنى . القاعدة: يجب على المحكمة عند النزاع القائم حول التملك بوضع اليد المكسب للملكية أن تتحرى توافر الشروط اللازمة لذلك ومنها شرط المدة بما يتعين معه عليها ومن تلقاء نفسها أن تبحث ما يعترض تلك المدة من وقف أو انقطاع وأن تقرر وقف التقادم أو انقطاعه إذا طالعتها أوراق الدعوى بقيام سببه إذ أن حصول شئ من ذلك يحول دون اكتمال مدة التقادم . لما كان ذلك ، وكان مؤدى النص فى المادة 382 من القانون المدنى أن المشرع قد ابتغى به بصفة عامة وقف سريان التقادم كلما وجد مانع يستحيل معه على الدائن أن يطالب بحقه فى الوقت المناسب ولم يرد إيراد الموانع على سبيل الحصر بل عمم الحكم لتمشية مع ما يقضى به العقل وكان المانع كما يكون مرجعه أسباباً متعلقة بشخصه فقد يكون مرجعه أسباباً قانونية يتعذر معها عليه المطالبة بحقوقه.... قواعد وقف التقادم تسرى فى شأن التقادم المكسب للملكية عملاً بالمادتين 973 ، 974 من القانون سالف الذكر. ( المادة 382، 973 ، 974 ، 968 مدنى) ( الطعن رقم 4050 لسنة 60 ق جلسة 9 / 4 / 1997 س 48 ج1 ص 635 ، 636 ، 637 ) الفهرس: 3ملكية --> الفصل السادس : مسائل متنوعة الموجز: الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع . حجة على المشترى الذى سجل عقده بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى . هذا الحكم لا يحاج به المشترى فى دعواه بالملكية إذا استند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية . علة ذلك . القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التى صدر فيها هذا الحكم ، و ذلك على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى المقامة ضده و أنه خلف خاص له ، إلا أن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشترى فى الدعوى التى لم يكن ماثلاً فيها بشخصه و ترفع على البائع بشأن ملكية العقار موضوع البيع و إن تناولت العقد المبرم بينهما طالما أن المشترى يستند فى ملكيته إلى وضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية ، ذلك أنه متى توافرت فى وضع اليد شرائطه القانونية فإنه يعد سبباً يكفى بذاته لكسب الملكية مستقلاً عن عقد البيع . ( المواد 146 ، 418 ، 968 مدنى و101 إثبات ) ( الطعن رقم 1974 لسنة 59 ق - جلسة 1993/11/11 س44 ع3 ص174 ق320 ) عدد قواعد الحكم : 8 ________________________________________ الموجز: وضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة المكسب للملكية . سبب يكفى بذاته لكسب الملكية متى توافرت شروطه القانونية . عدم صلاحيته رداً على الدعوى بإبطال العقد أو محو التسجيل . علة ذلك . القاعدة: وضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة المكسب للملكية إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها إلا أنه لا يصلح رداً على الدعوى بإبطال العقد أو محو التسجيل إذ ليس من شأنه مع فرض توافر شرائطه أن يمنع من القضاء ببطلان العقد موضوع الدعوى . ( المواد 141 ، 932 ، 968 ، 969 مدنى و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س44 ع3 ص93 ق307 ) الطلبات فى الدعوى . إتساعها لما قضت به المحكمة . أثره . عدم اعتباره قضاءً بما لم يطلبه الخصوم . طلب التأشير بالبطلان على العقد المسجل . إنطواؤه بطريق اللزوم على طلب الحكم ببطلان العقد . مؤداه . القضاء بالبطلان . لا يعد قضاءً بما لم يطلبه الخصوم . القاعدة: إذا كانت الطلبات فى الدعوى تتسع لما قضت به المحكمة فإنها لا تكون قد حكمت بما لم يطلبه الخصوم ، وإذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدهما الأول والثانية قد طلبا التأشير على العقدين المسجلين رقمى 4037 لسنة 1943 قلم رهون محكمة الأسكندريه المختلطة ، 3303 سنة 1965 شهر عقارى الاسكندرية بالبطلان ، وهو ما ينطوى على طلب الحكم ببطلان هذين العقدين باعتباره لازماً للحكم بالتأشير به فإن الحكم فيه إذ قضى ببطلان العقد الأخير لا يكون قد قضى بما لم يطلبه الخصوم إذ تتسع الطلبات فى الدعوى لما حكمت به المحكمة . ( المواد 141 ، 932 مدنى و 178 مرافعات و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 1676 لسنة 59 - جلسة 1993/10/28 س 44 ج3 ص93) الفهرس: 3البطلان --> الفصل الخامس : مسائل متنوعة الموجز: إغفال الحكم الرد على دفاع لا يتغير به وجه الرأى فى الدعوى . لا عيب . القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يعيب الحكم إغفاله الرد على دفاع لا يتغير به وجه الرأى فى الدعوى . ( المادة 178 مرافعات ) (الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج3 ص 93) الفهرس: 3حكم --> الفصل الرابع : تسبيب الحكم --> الفرع الأول : الدعوي وطلبات وأدلة الخصوم الواقعية والحجج القانونية 3دعوي --> الفصل الخامس : نظر الدعوي أمام المحكمة --> الفرع الخامس : الدفاع في الدعوي وتقديم المستندات والمذكرات ________________________________________ الموجز: إعتبار الحكم الذى يصدر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدوره . أساس ذلك . المشترى خلف خاص للبائع ويعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى الدعوى المقامة ضد الأخير . القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الحكم الذى يصدر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدوره ، وذلك على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً فى شخص البائع فى تلك الدعوى المقامة ضده باعتباره خلفاً خاصاً . ( المواد 146 ، 418 مدنى و 101 إثبات ) (الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 ) ________________________________________ الموجز: انسحاب أثر التأشير بالحكم النهائى الصادر فى دعوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحيفتها . شرطه . أن يتم التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً أو العمل بالفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون 114 لسنة 1946 المستحدثة بالقانون 25 لسنة 1976 . عدم التأشير بالحكم فى ذلك الميعاد . مؤداه . زوال أثر تسجيل الصحيفة . تسجيل الحكم ليس له ميعاد محدد لإجرائه . القاعدة: مفاد نص الفقرة الثالثة للمادة السابعة عشر من القانون 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى _ المستحدثة بالقانون 25 لسنة 1976 - أنه يشترط لكى ينسحب أثر التأشير بالحكم النهائى الصادر فى دعوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحيفتها أن يتم ذلك التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً أو العمل بهذا النص المستحدث أيهما أطول ، مما مؤداه زوال أثر تسجيل الصحيفة إذا لم يتم التأشير بالحكم فى ذلك الميعاد ، وأن هذا الإجراء مستقل عن تسجيل الحكم الصادر فى الدعوى الذى لم يحدد له المشروع زمناً معيناً يتعين إجراؤه خلاله . ( المواد 65 مرافعات و 418 مدنى و 15 ، 17 ق 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 ) الفهرس: 3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> بند 13 : التسجيل والنقل - الأفضلية عند تسجيل صحيفة دعوي الصحة نطاقه 3تسجيل --> الفصل الأول : التصرفات المنشئة --> الفرع الثالث : تسجيل صحيفة صحة التعاقد 3دعوي --> الفصل الثامن : أنواع من الدعاوي --> الفرع الأول : دعوي صحة التعاقد ________________________________________ الموجز: الدفاع غير المتعلق بالنظام العام يقوم على واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع .عدم جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض. القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوز التحدى أمام محكمة النقض بدفاع يقوم على واقع وغير متعلق بالنظام العام لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع . ( المادة 253 مرافعات ) (الطعن رقم 1676لسنة 59 قضائية-جلسة 1993/10/28 س44 ح3 ص93) الفهرس: 3نقض --> الفصل الثاني عشر : أسباب الطعن بالنقض --> الفرع السادس : الأسباب الجديدة --> الجزء الأول : ما يعد سببا جديدا ________________________________________ الموجز: المشترى الذى لم يسجل عقده له التمسك قبل الغير لصالح البائع المالك بعدم صحة التسجيلات الموقعة على العين المبيعة إليه . علة ذلك . القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المشترى الذى لم يسجل عقده بوصفه متلقيا الحق عن البائع ودائناً له فى الإلتزامات الشخصية المترتبة على عقد البيع وأهمها الإلتزام بنقل ملكية المبيع يكون من حقه أن يتمسك قبل الغير لصالح البائع المالك بعدم صحة التسجيلات الموقعة على العين المبيعة إليه ويهدف إلى إزالة العقبة القائمة فى سبيل تحقيق أثر عقده بنقل ملكية العين إليه خالصة مما يشوبها . ( المواد 146 ، 418 مدنى و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق جلسة 1993/10/28 س 44 ع 3 ق 307 ص 93 ) . الفهرس: 3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> البند السابع : بقاء العين في ملكية البائع - خلافة المشتري للبائع 3تسجيل --> الفصل الثامن : مسائل متنوعة 3خلف --> الفصل الأول : الخلف الخاص --> الفرع الثاني : خلافة المشتري للبائع وحقوق والتزامات كل منهما ________________________________________ الموجز: الأفضلية بالتسجيل بين عقدى بيع . لا تكون إلا بين عقدين صحيحين الحكم ببطلان أحدهما . أثره . لا محل للمفاضلة . القاعدة: الأفضلية بالتسجيل تكون بين عقدين صحيحين ، فلا محل للمفاضلة متى كان أحدهما قد حكم ببطلانه . ( المواد 141 ،418 مدنى و 9 ، 17 ق 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 ) الفهرس: 3البطلان --> الفصل الأول : بطلان التصرفات --> الفرع الثاني : بطلان التصرف غير المتعلق بالنظام العام --> الجزء الثاني : صور بطلان التصرف --> البند الثامن : عقد البيع 3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> البند 12 : التسجيل ونقل الملكية - الأفضلية في تسجيل عقود البيع 3تسجيل --> الفصل الأول : التصرفات المنشئة --> الفرع الثامن : المفاضلة بين العقود تحقيق وضع اليد . جواز الأخذ فيه بشهادة الشهود والقرائن . القاعدة: تحقيق وضع اليد مما هو يجوز فيه الأخذ بشهادة الشهود والقرائن كدليل من أدلة الاثبـات. ( المواد 958 ، 968 مدنى و 100 إثبات و 178 مرافعات ) ( الطعون أرقام 2243،2097،1799 لسنة 62 ق _ جلسة 1993/6/17 لسنة 44 ع2 ص 712) الفهرس: لموجز: دعوى البطلان المطلق - سقوطها بمضى خمس عشرة سنة . م 141 مدنى . الدفع بهذا البطلان . عدم سقوطه بالتقادم . علة ذلك . القاعدة: المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أنه و إن كانت دعوى البطلان المطلق تسقط بمضى خمس عشرة سنة إعمالاً للفقرة الثانية من المادة 141 من القانون المدنى ، إلا أن الدفع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم أبداً ذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً و إنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضى المدة الطويلة أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد الباطل فلا تجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع و الدفوع لا تتقادم . ( المادتان 141 ، 374 مدنى ) ( الطعن رقم 2030 لسنة 58 ق - جلسة 1993/4/29 س44 ع2 ص 286 ق 186 ) الفهرس: الموجز: الحصة الشائعة فى عقار.جواز أن تكون محلا للحيازة بنية التملك على وجه التخصيص والانفراد.اجتماع يد الحائز مع يد المالك.أثره.اكتساب الشريك على الشيوع حصة باقى الشركاء بالتقادم.شرطه. القاعدة: الحصة الشائعة_ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة_يصح أن تكون محلا لأن يحوزها حائز على التخصيص والانفراد بنية تملكها، ولا يحول دون ذلك أن تجتمع يد الحائز مع يد مالك العقار بما يؤدى إلى المخالطة بينهما إذ أن هذه المخالطة ليست عيباً فى ذاتها بل فيما قد ينشأ عنها من غموض وإبهام، فإذا استطاع الشريك فى العقار الشائع أن يحوز حصة شريكه المشتاع حيازة تقوم على معارضة حق الملاك لها على نحو لا يترك محلا لشبهة الغموض والخفاء أو مظنة التسامح واستمرت هذه الحيازة دون انقطاع خمس عشرة سنة فإنه يكتسب ملكيتها بالتقادم . ( المادتان 968 ، 970 مدنى ) ( الطعن رقم 1501 لسنة 56 ق_جلسة 1993/4/4 السنة 44 ج2 ص 9 ) الفهرس: الموجز: الحكم المثبت للتملك بالتقادم . وجوب أن يعرض لشروط وضع اليد ومنها كون المال مما يجوز تملكه بالتقادم . التزام محكمة الموضوع بالتحقق من توافر هذا الشرط . القاعدة: إذ كان قضاء هذه المحكمة قد استقر على أنه يتعين على الحكم المثبت للتملك بالتقادم أن يعرض لشروط وضع اليد ومن بينها أن يكون المال مما يجوز تملكه بالتقادم فإنه يلزم على محكمة الموضوع أن تتحقق من تلقاء ذاتها من توافر هذا الشرط . ( المادة 968 مدنى 131 لسنة 1948 ) . ( المادة 178 مرافعات 13 لسنة 1968 ) . ( الطعن رقم 14 لسنة 53 ق جلسة 1992/12/6 س 43 ع 2 ص 1273 ق 258 ). الفهرس: ________________________________________ الموجز: القيد فى السجل العينى له قوة مطلقة فى الإثبات . أثر ذلك . حظر التملك بالتقادم فى مواجهة الحقوق المقيدة به . الحقوق المستقرة فى ظل قانون الشهر العقارى استنادا إلى وضع اليد المكسب للملكية . جواز قيدها فى السجل العينى متى رفعت الدعوى أو صدر حكم فيها خلال خمس سنوات من تاريخ سريان نظام السجل العينى على القسم المساحى الذى يوجد بدائرته العقار . القاعدة: يدل النص فى المادة الثانية من قانون إصدار نظام السجل العينى بالقانون 142 لسنة 1964 وفى المواد من 10 إلى 25 والمادتين 37 ، 38 من ذلك القانون ـ وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية ـ على أن القانون جعل حجر الزاوية لنظام السجل العينى أن يكون للقيد فيه قوة مطلقة فى الاثبات ورتب على ذلك حظر التملك بالتقادم فى مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل غير أنه احتراما لوضع اليد المستقر فى ظل قانون الشهر العقارى نظم طريقة القيد فى السجل لأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار بالتقادم قبل العمل بنظام السجل العينى ، وأجاز رفع الدعوى والطلبات للجان القضائية التى أنشأها لتغيير بيانات السجل ، كما نص على فترة انتقال يجوز خلالها قيد الحقوق استنادا إلى وضع اليد المكسب للملكية متى رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من تاريخ سريان نظام السجل العينى على القسم المساحى الذى يوجد بدائرته العقار . ( المواد 2 إصدار ، 10 ، 25 ، 37 ، 38 ق 142 لسنة 1964 و المادتان 934 ، 968 مدنى 131 لسنة 1948 ) ( الطعن رقم 1474 لسنة 58 ق جلسة 1992/7/28 س 43 ع 1 ق (208 ) ص 1002 ) الفهرس: : وضع اليد المكسب للملكية . واقعة مادية . جواز إثباتها بكافة الطرق . للمحكمة أن تعتمد فى ثبوت الحيازة بعنصريها على القرائن التى تستنبطها من وقائع الدعوى ما دام استخلاصها سائغاً . القاعدة: وضع اليد المكسب للملكية واقعة مادية مما يجوز إثباته بكافة الطرق ، وأن للمحكمة أن تعتمد فى ثبوت الحيازة بعنصريها على القرائن التى تستنبطها من وقائع الدعوى ما دام استنباطها سائغاً . ( م 968 مدنى 131 131 لسنة 1968 ) ( م 178 مرافعات 13 لسنة 1968 ) ( الطعنان رقما 149 ، 314 لسنة 51 ق ـ جلسة 1992/2/20 س 43 ع 1 ص 337 ق 74 ) الفهرس: الموجز: إقامة المشترى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع . عدم اعتباره نزولاً منه عن مدة وضع اليد السابقة فى كسب الملكية بالتقادم . علة ذلك . القاعدة: ليس فى القانون ما يمنع المشترى من كسب ملكية العين المبيعة له بوضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت لديه الشروط القانونية لهذا التملك ، وأن مجرد إقامته على البائع له دعوى سابقة بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له لا يستخلص منه حتماً إقراره بالحق القاطع الدلالة على النزول عن مدة وضع اليد السابقة فى كسب الملكية بالتقادم أو عدم توافر شروط وضع اليد المكسب للملكية بالتقادم الطويل لما ينطوى عليه رفعها من رغبة فى اقتضاء الحق بالوسيلة التى وجدها أيسر سبيلاً من غيرها ، ولا يعنى ذلك منه النزول عن السبل الأخرى فى إقتضاء ذات الحق ومنها التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية . ( م 968 ، 973 م 131 لسنة 1948 ) ( الطعن رقم 877 لسنة 54 ق - جلسة 1992/1/26 س 43 ج 1 ص 234 ) الفهرس: الموجز: وضع اليد المدة الطويلة . كفايته بذاته سبباً لكسب الملكية متى توافرت شروطه القانونية . مؤدى ذلك . القاعدة: إن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسبابها ويعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها . ( المادة 968 مدنى 131 لسنة 1948 ) . (الطعن رقم 877 لسنة 54 ق جلسة 1992/1/26 س 43 ع 1 ص 234 ق 51 ) الفهرس: الموجز: تملك العقار بالتقادم الخمسى . شرطه . وضع اليد مدة خمس سنوات متتالية بحسن نية وسبب صحيح مسجل صادر من غير مالك . م 969 مدنى . القاعدة: المقرر ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمه ـ أن شرط تملك العقار بالتقادم الخمسى المنصوص عليه في المادة 969 من القانون المدني هو وضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متي كانت الحيازة مقترنة بحسن نية ومستندة في ذات الوقت إلي سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا . ( م 968 ،969 مدنى ) ( الطعن رقم 1165 لسنة 55 ق جلسة 1991/4/4 س 2 ص 875 ع 1 ) الفهرس: الموجز: بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لهذا البيع قبل إجراء القسمة ووقوعه في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلا م 2/826 مدني . القاعدة: النص في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدني يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزا قبل إجراء القسمة ووقوع المبيع في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلا ً. ( المادتان 826 ، 843 من القانون المدني ) ( الطعن رقم 383 لسنة 57 ق جلسة 1990/6/25 س 41 ع2 ص467) الفهرس: الموجز: السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم الخمسى وجوب أن يكون سنده مسجلا طبقا للقانون م 969 / 2 مدني . القاعدة: يشترط في السبب الصحيح اللازم توافره للتمسك بالتقادم الخمس عملا بالمادة 2/969 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يكون سنده مسجلا طبقا للقانون وكان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه نفى عن الطاعنة تملكها أرض النزاع بوضع اليد المدة القصيرة على اعتبار أن عقدها غير المشهر لا يصح اعتباره سبباً صحيحاً للتملك بالتقادم الخمسى فانه يكون قد التزم صحيح القانون . ( المادة 969 من القانون المدني ، 9 من القانون 114 لسنة 1946 ) ( الطعن رقم 76 لسنة 56 ق جلسة 1990/05/02 س 41 ع2 ص 21 ) الفهرس: الموجز: انتقال منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد وثبوتها له سجل أو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف م 2/458 مدني . القاعدة: لما كان من آثار البيع تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون له حق ملكية الثمرات في المنقول والعقار على السواء ما دام البيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوي في بيع العقار أو يكون مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولم يسجل العقد ومن ثم يكون للمشترى بعقد غير مسجل الحق في مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بثمراته ونماؤه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام عقد البيع . ( المواد 418 ، 431 ، 458 من القانون المدني ) ( الطعن رقم 1579 لسنة 57 ق جلسة 1990/01/30 س 41 ع1 ص 361 القاعدة ) الفهرس : اكتساب الملكية بالتقادم شرطه استيفاء الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي لشرائطها القانونية مؤدي ذلك التزام الحكم المثبت للتملك بالتقادم بالتحقق من توافرها اغفال الحكم المطعون فيه بيان الوقائع التي تؤدي الي توافر هذه الشروط خطأ وقصور . القاعدة: لما كان التمسك باكتساب الملكية بالتقادم ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ يستوجب التحقق من استيفاء الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي لشرائطها القانونية ، وهو ما يتعين معه علي الحكم المثبت للتملك بهذا السبب أن يعرض لشروط وضع اليد وأن يتثبت من أنه كان جائزا ومقرونا بنية التملك ومستمرا وهادئا وظاهرا ، وأن يبين بما فيه الكفاية الوقائع التي تؤدي الي توافرها ، بحيث يبين منه من أنه تحراها وتحقق من وجودها وكان الحكم المطعون فيه لم يبين الوقائع التي تفيد أن حيازة المطعون ضده ـ بعنصريها المادي والمعنوي ـ كانت واردة علي عقار يجوز تملكه بالتقادم وأنها استوفت في تاريخ معيّن سائر شروطها القانونية المعمول بها في ذلك التاريخ ، ولا تكشف أسبابه عنه أنه تحري هذه الشروط وتحقق من وجودها ـ في ضوء ما دل عليه تقرير مكتب الخبراء والخريطة المساحية لأرض النزاع ـ مما أشير اليه بوجه النعي ـ فانه يكون قد خالف القانون وشابه قصور في التسبيب . ( م 949 ، 968 مدنى ) ( الطعن رقم 1715 لسنة 57 ق جلسة 1989/11/7 س 40 ص 25 ع 318 قاعدة 3 ) الفهرس: الموجز: الحيازة المادية قرينة علي الحيازة القانونية . اثبات عكس ذلك علي من يدعيه . القاعدة: يدل نص المادتين 951 / 2 و 964 من القانون المدني علي أن الحيازة المادية اذا ما توافرت شروطها من هدوء واستمرار وظهور ووضوح كانت قرينة علي الحيازة القانونية أي المقترنة بنية التملك وعلي من ينازع الحائز أن يثبت هو أن هذه الحيازة عرضية غير مقترنة بتلك النيبة . ( م 951، 964 مدنى ) ( الطعن رقم 2151 لسنة 56 ق جلسة 1989/5/25 س 40 ص393 ) الفهرس الموجز: المستفيد من المحرر . تنازله عن التمسك به ردا على الادعاء بتزويره أثره اعتبار المحرر فى حكم المعدوم بالنسبة لكل ما يتأثر بموضع الادعاء بالتزوير المؤسس على عدم صدور المحرر ممن نسب له . اعتباره . موجها إلى المحرر كله . القاعدة: المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن مجرد تنازل المستفيد من المحرر عن التمسك به ردا على الادعاء بتزويره يجعله فى حكم المعدوم وغير ذى أثر قانونى ليس فقط بالنسبة لموضع الادعاء بالتزوير منه ، و إنما أيضا لكل ما يتأثر بهذا الموضوع من بيانات المحرر ، إذ أن الادعاء بالتزوير . المؤسس على عدم صدور المحرر ممن نسب له يعتبر موجها إلى المحرر كله . ( المادة 57 إثبات ) ( الطعنان رقما 1783 ، 1965 لسنة 52 ق - جلسة 1986/5/29 س 37 ج 1 ص 121 )